Normativa de la cédula de habitabilidad

Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda.

El Presidente de la Generalidad de Cataluña

Sea notorio a todos los ciudadanos que el Parlamento de Cataluña ha aprobado y yo, en nombre del Rey y de acuerdo con lo que establece el artículo 65 del Estatuto de autonomía de Cataluña, promulgo la siguiente

LEY

Preámbulo

I

La vivienda es una de las preocupaciones más importantes para la ciudadanía catalana, que ve como desde hace años los precios de este bien de primera necesidad han aumentado muy por encima de su salario, lo que obliga a las familias .en el mejor de los casos. a endeudarse hasta límites que ponen en peligro su capacidad de consumo, con plazos de amortización de los préstamos cada vez más largos y sujetos a los riesgos e incertidumbres ante cambios futuros, ya sean laborales, familiares o de tipos de interés. La oferta de viviendas en alquiler es manifiestamente insuficiente o no es competitiva, dado que las rentas son elevadas en comparación con las cuotas hipotecarias a largo plazo. En consecuencia, cada vez más los sectores sociales sensibles, tales como los jóvenes, las personas de la tercera edad, los inmigrantes y las personas en situación de riesgo, sufren situaciones de exclusión del derecho a la vivienda.

Las causas de esta realidad deben hallarse en el fracaso de las políticas de vivienda tradicionalmente adoptadas, tanto en España como en Cataluña; políticas que durante años cumplieron su función, pero a partir de la segunda mitad de los años noventa se revelaron claramente insuficientes y superadas por las nuevas circunstancias. Así, el aumento de la demanda en el mercado libre, provocado por la reducción de los tipos de interés .beneficio que fue absorbido automáticamente por los precios., y la mejora general en la situación económica o la propia estabilidad social, entre otras muchas causas, provocaron que el sector de la promoción y la construcción de viviendas dirigiese los esfuerzos a atender otras clases de demanda emergente no siempre vinculada a la necesidad vital de provisión de un techo. Pero ante este fenómeno las políticas de vivienda no se modificaron y siguieron adoptándose medidas de mero fomento de la construcción de viviendas de protección oficial .mediante los planes de vivienda estatales, desarrollados por la Generalidad. y de fomento de la adquisición en el mercado libre .mediante las desgravaciones fiscales generalizadas para la compra, reguladas por el legislador estatal.

Esta Ley del derecho a la vivienda, que con su título quiere mostrar un cambio de enfoque, pretende transformar el mercado de la vivienda del modo más estructural posible adaptándose a las nuevas realidades del mercado. La Ley apuesta por la creación de un parque específico de viviendas asequibles que permita atender las necesidades de la población que necesita un alojamiento. Este parque debe ser suficiente para permitir la movilidad y la adaptación a las necesidades cambiantes de las personas, y especialmente integrado en cuanto al entorno físico así como bajo el punto de vista social. La llamada .cuestión urbana., según la cual la segregación de las personas en el espacio en función de sus niveles de renta es uno de los peligros más graves que amenazan a la convivencia en Europa occidental, es una preocupación a la que la Ley quiere dar respuesta.

Para impulsar la creación de un parque específico de viviendas a un precio al alcance de las rentas bajas y medias, la Ley regula del modo más riguroso posible la vivienda de protección oficial en Cataluña, y no solo esta, sino también otras formas de vivienda asequible que permitan conseguir, a medio y largo plazo, el auténtico parque específico que la sociedad reclama. Es preciso resaltar el objetivo de que, en el plazo de veinte años, el 15% de las viviendas principales existentes sean viviendas destinadas a políticas sociales.

Sin embargo, además de la regulación de este parque específico de vivienda asequible, una ley de nuestros tiempos no puede renunciar a impulsar políticas concertadas con los agentes de iniciativa social o privada que actúan sobre el mercado libre de la vivienda, que es el que, actualmente, responde mayoritariamente a las demandas y necesidades de la ciudadanía. Por este motivo, gran parte del texto está dedicado a la protección de la parte más desfavorecida en las relaciones que se dan en el mercado libre regulando la protección de los consumidores y usuarios de viviendas, la calidad y los requisitos exigidos a las viviendas y las medidas de intervención administrativa en los casos de utilización anómala.

II

Partiendo de las premisas brevemente expuestas, el título preliminar comienza ocupándose del objeto, las finalidades y otras disposiciones generales. Se pretende garantizar el derecho a la vivienda, dando por sentado que este derecho incluye el entorno urbano en el que se integra. El texto reconoce también que hay conexiones entre el derecho a la vivienda digna y adecuada y otros derechos constitucionales que no son posibles sin el primero.

Una novedad de la Ley consiste en considerar la provisión de viviendas destinadas a políticas sociales como un servicio de interés general, en la línea del pronunciamiento del Parlamento Europeo en materia de vivienda social. El sector público supera así el papel de espectador pasivo del mercado inmobiliario y se compromete a adoptar medidas orientadas a la existencia de viviendas asequibles suficientes y adecuadas para la población, ya sea generándolas él mismo o bien en colaboración con la iniciativa privada o con la iniciativa de carácter social, el denominado .tercer sector., cada vez más relevante en el ámbito de las iniciativas para hacer asequible la vivienda. Esta opción permite articular la actividad pública dentro del marco normativo estatal y comunitario y dar más relieve al sector público local como proveedor de suelo y de promoción de viviendas de protección, ya sea por iniciativa directa, mediante entes instrumentales, o mediante convenios con la Generalidad y sus organismos especializados.

La Ley establece también los supuestos en los que hay que considerar incompleta la función social de la propiedad, que requieren una reacción pública para resolver las situaciones irregulares que se producen, cuya gravedad se muestra en términos de afectación de derechos fundamentales y del contexto social y urbano. Se regula la reacción pública ante situaciones de incumplimiento de la función social de la vivienda con varios instrumentos, dando siempre prioridad a las actuaciones preventivas, de fomento y de asistencia, siguiendo con las medidas clásicas de la acción administrativa sancionadora. La Ley opta también por introducir la acción pública en materia de vivienda, para dar un paso trascendente en la defensa de los intereses colectivos así como de los derechos individuales asociados a la vivienda.

El título I se refiere a las competencias de las distintas administraciones públicas en materia de vivienda, incorporando los principios que deben posibilitar el ejercicio de las competencias de los entes locales en el marco de su autonomía y, a la vez, la coordinación imprescindible de su actuación con los intereses supralocales, de gran importancia en esta materia.

III

De acuerdo con el objeto y las finalidades de la Ley, el título II regula los aspectos relativos a la planificación y la programación en materia de vivienda. Teniendo presente el marco jurídico vigente en la ordenación del territorio y los nuevos desarrollos europeos, se da respuesta técnica a la necesaria distribución equilibrada sobre el territorio de la vivienda en general y de la vivienda de protección oficial en particular, permitiendo la salvaguarda de los intereses supralocales.

El instrumento esencial para la planificación territorial es el Plan territorial sectorial de vivienda, que puede concretarse y desarrollarse mediante planes específicos de alcance territorial más reducido.

En la línea de lo que dispone el artículo 152 del texto refundido de la Ley de urbanismo, aprobado por el Decreto legislativo 1/2005, se establece la posibilidad de desarrollar programas supralocales específicos de vivienda hasta que se apruebe el Plan territorial sectorial de vivienda y siempre que no haya habido concertación previa de los entes locales mediante un programa de actuación urbanística municipal. Si no existe este instrumento, configurado como opcional por el Decreto legislativo 1/2005, se establece que los ayuntamientos que quieran concertar políticas de vivienda con la Generalidad deben elaborar un plan local de vivienda que refleje el diagnóstico sobre las necesidades y las medidas que deben adoptarse para alcanzar los objetivos perseguidos. En cualquier caso, dado que la modificación de la Ley de urbanismo efectuada mediante la Ley 10/2004 introduce la obligatoriedad de que los planes contengan una memoria social, cuyo contenido concreta también la presente ley, se establece la coherencia entre ambos instrumentos.

Para cumplir los objetivos de los planes locales de vivienda .que pueden simplificarse en el caso de municipios de menos de 3.000 habitantes. y cumplir la exigencia de incrementar el parque de viviendas vinculadas a políticas sociales o facilitar la conservación y rehabilitación de edificios, entre otras causas, la Ley faculta a los municipios para delimitar áreas en las que pueda ejercerse el derecho de tanteo y retracto en unas condiciones determinadas.

También destaca el establecimiento de una serie de directrices para el planeamiento urbanístico que, en la línea de los artículos 3 y 9 del texto refundido de la Ley de urbanismo, aprobado por el Decreto legislativo 1/2005, desarrollan los aspectos vinculados a las viviendas. Se trata de directrices en gran parte ya incorporadas a la legislación vigente en Cataluña y desarrolladas por numerosos municipios catalanes que se han comprometido desde hace años en su aplicación, como el caso de la Carta de salvaguardia de derechos humanos en la ciudad, u otros que introducen la posibilidad de controlar el crecimiento urbano en función de criterios de medio ambiente, de acuerdo con el contenido de algunas sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea en este sentido. Se incorporan también criterios a tener en cuenta en las reservas obligatorias para vivienda de protección oficial, introducidas en la Ley de urbanismo, que deben ser uniformes en los distintos ámbitos de actuación en suelo urbano no consolidado y en suelo urbanizable. Con carácter general, se recogen los mecanismos que permiten establecer calificaciones que representan un destino total o parcial a la edificación de viviendas de protección oficial, pero de modo especial se refiere al establecimiento de este destino en suelo urbano consolidado en operaciones de nueva construcción o gran rehabilitación, a fin de que la generación de dicho tipo de vivienda no deba depender únicamente de la nueva construcción en suelos de nuevos crecimientos o de renovación urbana integral. Por otra parte, los planes de los municipios deben calificar terrenos para el nuevo sistema urbanístico de viviendas dotacionales públicas, como vía realista para hacer frente a las necesidades de asistencia o emancipación de colectivos específicos que se deriven de la memoria social. Se fijan también mecanismos para evitar que las alteraciones del planeamiento urbanístico supongan la reducción del suelo destinado a vivienda de protección oficial.

La ponderación pública real de las necesidades de vivienda y de la observancia de las directrices legales se garantiza mediante la emisión de informes del departamento competente en materia de vivienda durante el procedimiento de elaboración del planeamiento urbanístico, de acuerdo con la legislación urbanística.

IV

El título III, que regula los aspectos referidos a la calidad del parque de viviendas, se distribuye en tres capítulos. El capítulo I define y regula el concepto de calidad de la vivienda, haciendo mención de las normas y autorizaciones orientadas a lograr el cumplimiento de las condiciones de funcionalidad, seguridad, salubridad y sostenibilidad de las viviendas y promoviendo varias acciones orientadas a la introducción de criterios de cohesión social, ambiental y de eficiencia ecológica en el proceso de edificación, conservación y rehabilitación del parque inmobiliario. Entre los nuevos requerimientos de calidad que la Ley plantea conviene señalar que, a partir de su entrada en vigor, todas las viviendas de nueva construcción deben cumplir las condiciones de accesibilidad y movilidad interior con la finalidad de facilitar el acceso y desplazamiento por su interior a personas con movilidad reducida sin tener que efectuar obras de difícil ejecución y elevado coste.

Con el fin de garantizar el desarrollo eficiente de estos planteamientos, la Ley crea el Consejo de Calidad, Sostenibilidad e Innovación de la Vivienda como órgano consultivo de carácter técnico con funciones de asesoramiento y propuesta a la Administración de la Generalidad en dichas materias y con funciones eminentemente técnicas de mejora de la calidad arquitectónica relacionada con la vivienda y los distintos elementos materiales que la componen.

La Ley abre la posibilidad de evitar la duplicidad que ha existido hasta hoy entre la cédula de habitabilidad y la licencia de primera ocupación, que ha obligado a los particulares a un absurdo peregrinaje entre administraciones para cumplir todos los requisitos antes de poder ocupar una vivienda. En este sentido, se dispone que en los ayuntamientos que lo establezcan la licencia de primera ocupación lleve implícito el otorgamiento de la cédula de habitabilidad.

El fomento de la conservación y rehabilitación de las viviendas se establece como una prioridad de las políticas que impulse la Generalidad, y el control periódico del estado de los edificios, como medida imprescindible para impedir la degradación irreversible del parque. En este sentido, se establece un sistema de control para evaluar el cumplimiento de las condiciones de habitabilidad de los inmuebles a lo largo de su vida útil mediante la oportuna acreditación. Los ayuntamientos pueden aprobar ordenanzas reguladoras complementarias de las condiciones de habitabilidad establecidas por la Generalidad y de los instrumentos de revisión periódica de los edificios.

En cumplimiento del mandato contenido en la legislación urbanística, el capítulo II regula el deber legal de conservación y rehabilitación determinando cuáles son los límites de este deber en coherencia con la legislación urbanística vigente y previendo que los expedientes de declaración de ruina de un inmueble contengan un pronunciamiento respecto a si esta situación ha podido o no derivarse de un incumplimiento previo del deber de conservación de la propiedad. Se llama así la atención ante los procedimientos incoados de forma abusiva por propietarios que de forma mal intencionada eluden el cumplimiento del deber de conservación para conseguir la expulsión de los ocupantes legales de las viviendas, a los que se reconoce el derecho de realojamiento o regreso con carácter general y el derecho a participar en cualquier procedimiento que les afecte.

En los casos en que dar cumplimiento al deber de conservación y rehabilitación requiera la expropiación u ocupación temporal de un elemento común o de una parte no sustancial de algún elemento privativo en un edificio en régimen de propiedad horizontal, se permite esta expropiación u ocupación temporal, siempre previa justificación de la necesidad de ocupación del espacio correspondiente y con la acreditación de la inexistencia de otras vías menos gravosas para los derechos de propiedad.

La Generalidad y los entes locales pueden adoptar actos de declaración de áreas específicas de conservación y rehabilitación, lo cual puede suponer la puesta en marcha de distintas medidas de actuación adaptadas a las especificidades del ámbito. Destaca la posibilidad de exigir un informe favorable del departamento competente en materia de vivienda cuando la propiedad ha instado a la Administración del Estado al derribo de inmuebles ocupados, tal como dispone la legislación de arrendamientos urbanos. También merece una mención especial la posibilidad de declarar la obligación de incorporar al mercado los inmuebles desocupados.

Con carácter general, las órdenes de ejecución son la medida de intervención administrativa que debe permitir llevar a cabo las actuaciones necesarias para garantizar el adecuado estado de conservación del edificio. Se establece que el incumplimiento de estas órdenes pueda suponer, en especial, la inclusión del inmueble en el Registro Municipal de Solares sin Edificar a los efectos establecidos por la legislación urbanística, así como la ejecución subsidiaria o la imposición de multas coercitivas orientadas a conseguir el cumplimiento de la orden, ya que no tienen carácter sancionador.

Una novedad significativa de la Ley son los convenios de rehabilitación, configurados como mecanismo para acordar con los particulares la finalización de cualquier proceso iniciado para el cumplimiento del deber de conservación y rehabilitación. Con estos convenios debe ser posible pactar un programa de actuaciones de conservación y rehabilitación, las ayudas económicas de la Administración cuando sean exigibles y la forma de recuperación de estas si se produce una transmisión onerosa del inmueble, la sujeción a tanteo y retracto o el destino a vivienda de protección oficial de toda la operación o de una parte de esta.

Una vez agotadas las vías de fomento y las coercitivas, la Ley dispone que, en los ámbitos calificados por el Plan territorial sectorial de vivienda como de fuerte y acreditada demanda residencial, la administración competente pueda acordar la expropiación forzosa de la propiedad por incumplimiento del deber de conservación y rehabilitación cuando ello suponga un riesgo para la seguridad de las personas.

El capítulo III dota a las administraciones actuantes de instrumentos para conseguir que las viviendas desocupadas injustificadamente, en ámbitos de acreditada necesidad de viviendas, se incorporen al mercado inmobiliario mediante técnicas de fomento, y también mediante técnicas de intervención administrativa. Asimismo, regula la sobreocupación de las viviendas y la infravivienda y sienta las bases para luchar contra la actividad empresarial y lucrativa de convertir ilegalmente las viviendas en alojamientos turísticos, precarios, sobreocupados y sometidos a precios abusivos.

V

La Ley presta una especial atención a todo cuanto signifique una protección de los consumidores y usuarios de viviendas en un mercado inmobiliario que con demasiada frecuencia se mueve por estímulos y criterios ajenos a esta protección.

Interesa mencionar especialmente la igualdad en el acceso y la ocupación de la vivienda, reconocida por el título IV. Se parte del derecho a la igualdad reconocido por los artículos 14 y 9.2 de la Constitución y otras disposiciones, entre las que destacan la Directiva 2000/78/CE del Consejo, de 27 de noviembre de 2000, relativa al establecimiento de un marco general para la igualdad de trato en el trabajo y el empleo, y sobre todo la Directiva 2000/43/CE del Consejo, de 29 de junio de 2000, en la que se establece el principio de igualdad de trato de las personas independientemente de su origen racial o étnico, que se refiere explícitamente a la vivienda. Estas dos directivas europeas han sido objeto de trasposición en los artículos 27 a 43 de la Ley del Estado 62/2003, de 30 de diciembre, de medidas fiscales, administrativas y del orden social. Con este enfoque, se establece la adopción de medidas para luchar contra la discriminación, algunas de las cuales son ya directamente impulsadas por la norma, como en el caso de la inversión de la carga de la prueba, ya establecida, por ejemplo, por el artículo 20 de la Ley del Estado 51/2003, de 2 de diciembre, de igualdad de oportunidades, no discriminación y accesibilidad universal de las personas con discapacidad.

También se introducen criterios de transparencia en el mercado inmobiliario con el establecimiento de los requerimientos a que deben sujetarse las actividades de los diferentes agentes que intervienen en la promoción, construcción y transacción inmobiliaria, solo en lo que afecta directamente a los objetivos y procedimientos de la presente ley y sin pretender, por tanto, la regulación de profesiones tituladas o no. Así, a efectos de la presente ley son agentes inmobiliarios las personas que se dedican a prestar servicios relacionados con la transacción, y se exige que el ejercicio de esta actividad se sujete a los mínimos requisitos que deben permitir que la adquisición o alquiler de una vivienda dejen de producirse en un contexto de desprotección excesiva en comparación con la compra o el uso de cualesquiera otros bienes. A tales efectos, se dispone la creación de registros de homologación de los agentes vinculados con la vivienda, registros que se configuran como obligatorios o voluntarios según los colectivos a los que afectan y deben funcionar como garantía de responsabilidad ante los consumidores en tanto que se potencian la seriedad y profesionalidad en el sector.

Este título aborda también los problemas de la frecuente falta de información a los consumidores sobre aquello de lo que se les hace oferta y publicidad y de la falta de requisitos legales y de entrega de documentación en el momento de suscribir el correspondiente contrato, ya que estos problemas inciden directamente sobre las posibilidades de éxito de las reclamaciones que realicen, ya sea para reclamar el cumplimiento exacto de lo pactado, ya sea para solicitar la resolución del contrato por incumplimiento por parte de los profesionales.

VI

El título V está dedicado a la protección pública de la vivienda, que incluye tanto las políticas orientadas a la obtención de vivienda de protección oficial como otras actuaciones susceptibles de ser protegidas, reguladas todas de forma más detallada por los planes de vivienda, instrumentos de carácter temporal que concretan las prioridades del Gobierno, sin perjuicio de las adaptaciones necesarias para coordinar la actuación pública catalana con las medidas adoptadas por la Administración del Estado.

Entre las actuaciones susceptibles de ser protegidas destacan las relativas a la mediación en el ámbito del alquiler social para potenciar la aportación de viviendas privadas hacia este objetivo, la posibilidad de firmar contratos de copropiedad entre la Administración y los particulares como nueva fórmula de acceso a la vivienda y la introducción de uno de los instrumentos básicos de los estados del bienestar en materia de vivienda, como la ayuda directa a las familias para hacer frente al coste de la vivienda de alquiler. Se favorece así la inserción social y se evitan desahucios socialmente no aceptables.

En este título se introduce el objetivo de conseguir un parque mínimo del 15% de viviendas destinadas a políticas sociales en Cataluña en un plazo de veinte años, con el establecimiento de un fondo de apoyo financiero del Gobierno para los municipios que presenten mayores dificultades para conseguir dicho objetivo y la implementación de figuras de concertación y colaboración con otros municipios y entidades supramunicipales.

El régimen jurídico de las viviendas de protección oficial, tanto en relación a la modalidad de compra como a la de alquiler, debe establecerse por reglamento atendiendo a las diferentes tipologías de relación entre el tipo de ayudas percibidas, el carácter público o privado de los inmuebles o terrenos destinados a vivienda de protección oficial y la naturaleza pública, social o privada de los promotores de la vivienda de promoción oficial. En todo caso, la calificación pública de una vivienda no puede ser inferior a treinta años. Así se profundiza en la idea de conseguir, en paralelo, un mercado libre de viviendas y un mercado de viviendas de protección oficial, en el que la posibilidad de patrimonialización de las plusvalías queda configurada normativamente para garantizar la existencia de un parque inmobiliario permanente a un precio asequible, al que puedan acceder los sectores de la población excluidos del mercado libre y que no esté orientado a la inversión inmobiliaria sino a garantizar el derecho a la vivienda.

En esta línea, se establecen también las formas de transmisión y cesión de las viviendas de protección oficial con gran amplitud y flexibilidad. Destaca la referencia a la posibilidad de transmitir las viviendas de protección oficial mediante la figura de la venta a carta de gracia, regulada por el derecho catalán como un instrumento de promoción de viviendas de tipo social. En cuanto a las viviendas construidas sobre suelos públicos obtenidos en cumplimiento del deber de cesión de aprovechamiento urbanístico, se establece la preferencia de constituir derechos de superficie y no transmitir su plena propiedad.

La Ley regula el precio máximo de transmisión de las viviendas de protección oficial atendiendo a la finalidad que, si bien esta transmisión debe ser posible, a la vez debe estar desprovista de tentaciones especulativas. Por este motivo se introduce una referencia a las mejoras en las viviendas de protección oficial, inexistente hasta el momento en el ordenamiento jurídico catalán, cuya finalidad es proteger los intereses de los transmitentes y a la vez evitar que, con la excusa de dichas mejoras, se desvirtúe totalmente el precio normativamente tasado, característico de las viviendas de protección oficial.

Asimismo, se regula por primera vez en Cataluña la prohibición de sobreprecio en las transmisiones de viviendas de protección oficial y, como elemento importante, se pone fin a los problemas derivados de la contradictoria jurisprudencia dictada por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo respecto a la nulidad o no de las cláusulas contractuales que establezcan el sobreprecio en la transmisión de viviendas de protección oficial. La nueva regulación declara la nulidad de pleno derecho de las estipulaciones referidas al sobreprecio, de acuerdo con el artículo 6.3 del Código civil de ámbito estatal, sin perjuicio de que esta actuación pueda, además, constituir una infracción administrativa. La misma previsión se efectúa para el caso de sobreprecio en la renta de alquiler, en la línea de lo que ya establece el apartado quinto de la disposición adicional de la Ley del Estado 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos.

La presente Ley se ocupa de la adjudicación del parque de viviendas de protección oficial, con lo que se supera la ausencia en el ordenamiento jurídico catalán de una regulación con rango de ley de aspectos tan significativos para los derechos de la ciudadanía. Se pretende corregir varias disfunciones detectadas en el funcionamiento del sistema vigente hasta el momento ampliando el alcance del control público sobre la adjudicación de la vivienda de protección oficial .incluidas las promociones de iniciativa pública y privada. y se establecen parámetros para los futuros reglamentos de desarrollo, con el objetivo de racionalizar el sistema dotándolo de la necesaria transparencia en beneficio de toda la ciudadanía de Cataluña.

La regulación se articula mediante el diseño del Registro de Solicitantes de Vivienda de Protección Oficial y los procedimientos de adjudicación. El Registro tiene la función de proporcionar información, favorecer la transparencia y ayudar en la adecuada adjudicación de las viviendas de protección oficial. Los ayuntamientos pueden establecer registros propios y, para los que no lo hagan, la Generalidad, subsidiariamente, debe establecer uno general. Las administraciones locales supramunicipales pueden crear y gestionar registros de viviendas de protección oficial para dar servicio a municipios que no puedan o no quieran crear su propio registro. Se parte de la constatación de que la existencia de suficiente vivienda de protección oficial, distribuida sobre el territorio de forma equilibrada y adecuadamente adjudicada, es un interés supralocal. Por ello, se trata de la creación de registros municipales o supramunicipales que se agreguen al que establezca la Generalidad, en los que es preciso inscribirse para poder optar a una vivienda de protección oficial mediante cualquier título. Los ciudadanos que lo soliciten y cumplan los requisitos legales deben estar inscritos en los registros municipales o de la Generalidad, a pesar de que la adjudicación efectiva de una vivienda de protección oficial depende, en última instancia, de la aplicación de los mecanismos de selección diseñados por la Ley y en cada promoción concreta. Fuera del sistema de adjudicación mediante el Registro quedan solo los casos en que los solicitantes no cumplen los requisitos de ingresos mínimos o no tienen capacidad de obrar para optar a la adjudicación de viviendas de protección oficial, situaciones que deben vehicularse mediante los servicios sociales y las viviendas de protección oficial que, fuera del parque asignado mediante el Registro, estén establecidas para situaciones de necesidad.

Los procedimientos de adjudicación de las viviendas de protección oficial se desarrollan haciendo uso de los datos contenidos en el Registro de Solicitantes de Vivienda de Protección Oficial. De esta forma, las viviendas resultantes de una promoción de iniciativa pública deben ser adjudicadas por la administración promotora respetando el procedimiento y los criterios establecidos por la Ley, lo que debe permitir poner fin a la dispersión hasta hoy existente, que fomenta la opacidad. La regulación se fundamenta en un elevado nivel de publicidad, concurrencia pública y transparencia gracias al uso de los datos ofrecidos por el Registro. En cuanto a los criterios y al sistema de selección de las personas adjudicatarias, la regulación establece una distinción entre los cupos especiales y el cupo general. Forman parte de los primeros las reservas de viviendas en las promociones públicas para necesidades específicas de ciertos grupos vulnerables, merecedores de acciones positivas en los términos establecidos por el artículo 42.2 del Estatuto de autonomía, el artículo 9.2 de la Constitución y la presente ley. Los porcentajes de viviendas destinadas a cada cupo especial se formulan como un mínimo específico solo en el caso de personas con movilidad reducida, de acuerdo con lo ya establecido por la legislación específica. En el caso de otros cupos, es el acuerdo de inicio del procedimiento de adjudicación el que establece la necesidad y el modo de hacerlo, siempre que no se reduzca el porcentaje global del 10% respecto al total de viviendas de la promoción. Esta flexibilidad debe permitir adecuar la oferta en general y, de nuevo, respetar las apreciaciones y necesidades locales en cada caso.

La regulación, además, afronta otro aspecto delicado sobre el que el Síndic de Greuges ha llamado la atención, que es el referente a la tensión entre la exigencia de empadronamiento en un municipio concreto y la libre circulación de los ciudadanos, exigencia que provoca, además, agravios en determinados colectivos de personas. La solución que se da es equilibrada y respetuosa con el nivel local, ya que, por una parte, para la inscripción en el Registro de Solicitantes de Vivienda de Protección Oficial es suficiente tener la residencia y estar empadronado en Cataluña, sin pedir ningún plazo, y por otra parte, para poder optar a una vivienda de protección oficial en una promoción específica en un municipio concreto no será preciso estar empadronado siempre y en todo caso en este municipio, salvo que la administración promotora decida introducir este requisito expresamente, cosa que puede hacer sin superar un determinado porcentaje de viviendas y sin exigir más de tres años de antigüedad a los solicitantes de vivienda de alquiler, justificando la razón de dicha reserva. La norma introduce un mecanismo que flexibiliza el conjunto y a la vez garantiza la compensación de la oferta de vivienda de protección oficial entre municipios, remitiendo al Plan territorial sectorial de vivienda la concreción, en su caso, de una reserva máxima en cuanto a personas empadronadas.

En cuanto al sistema de selección de las personas adjudicatarias, se distingue entre las viviendas de los cupos especiales, en donde se pretende tener en cuenta las circunstancias específicas de los solicitantes, y las viviendas de los cupos generales, en donde el sistema es siempre el sorteo. En cuanto a las primeras, no se regula en detalle el baremo de puntuación, tarea de carácter eminentemente reglamentario, pero no se renuncia a establecer su arquitectura legal mínima, en conexión con los principios constitucionales y las finalidades legales descritas. En ambos casos, con baremo de puntuación o con puro sorteo, se considera que los sistemas de selección deben garantizar la diversidad social a fin de evitar la segregación urbana.

Las promociones de vivienda de protección oficial de iniciativa privada deben ser atribuidas por la entidad promotora, sin perjuicio de que esta pueda solicitar que el agente adjudicador sea la Administración. En el caso de las viviendas construidas en suelos cuya calificación urbanística impone el destino a vivienda de protección oficial, la adjudicación debe hacerse respetando los preceptos establecidos para los cupos generales en las promociones de iniciativa pública. El resto de promociones privadas deben adjudicarse de modo libre pero con una supervisión pública que garantice los principios inspiradores del sistema. La Ley establece un régimen muy similar, aunque con necesarios matices, para el caso de promociones privadas de viviendas de protección oficial promovidas por cooperativas de viviendas, en las que la adjudicación debe adecuarse a sus especificidades, o por entidades sin ánimo de lucro cuya naturaleza determine que las viviendas deban ser asignadas a los socios o partícipes. Aquí la necesidad de publicidad y transparencia se articula con referencia a la captación de nuevos socios para las entidades de nueva constitución y, en el caso de fases o promociones de entidades ya existentes con listas de preinscripciones, la disposición transitoria menciona la posibilidad de que la cooperativa comunique las preinscripciones al Registro de Solicitantes de Vivienda de Protección Oficial para su inscripción. La adjudicación final de las viviendas, en estos casos, queda limitada a los socios ya inscritos inicialmente.

El capítulo IV se dedica a los derechos de adquisición preferente de las administraciones públicas catalanas en relación a las viviendas de protección oficial y a las garantías establecidas para el correcto ejercicio de dichos derechos. A tal fin, la Ley regula de forma innovadora los derechos de adquisición preferente y retracto en las segundas y sucesivas transmisiones, explicitando que la contraprestación que debe abonar la Administración no puede superar el precio máximo normativamente establecido. Y, dado que la finalidad última del sistema es evitar transmisiones fraudulentas y permitir recuperar y ampliar el parque de vivienda de protección oficial para hacer frente a las necesidades existentes, la nueva regulación admite la posibilidad de que la Administración ejerza los derechos en beneficio de terceros, ya sea un ente instrumental, una entidad sin ánimo de lucro dedicada al alojamiento social o una persona inscrita en el Registro de Solicitantes de Vivienda de Protección Oficial. También se explicita que la sujeción a los derechos de adquisición preferente y retracto se mantiene a lo largo de todo el plazo de calificación de la vivienda como protegida. Finalmente, en relación a las personas ocupantes de las viviendas protegidas, el capítulo V establece la especificidad del desahucio administrativo como instrumento eficiente de actuación ante determinadas conductas anómalas.

VII

El régimen sancionador es objeto de regulación en el título VI, que establece que, con carácter general, las funciones inspectoras de la Administración deben poder llevarse a cabo con garantías y reconoce el valor probatorio de la actuación de los agentes dedicados a esta función, que deben poder tener acceso a los inmuebles para realizar las actuaciones que les corresponden.

Las medidas sancionadoras aplicables no se reducen a la tradicional multa, sino que también incluyen la posibilidad de clausurar un inmueble, inhabilitar a los infractores o suspender la inscripción de los agentes inmobiliarios en el registro creado a tal efecto. Además, se regula la posibilidad de adoptar medidas provisionales que permitan asegurar la eficacia de la resolución final del expediente sancionador.

Las infracciones se clasifican en muy graves, graves y leves, y para cada uno de estos grados se establece una lista de conductas que deben permitir conseguir un mayor rigor en la actuación de los particulares en materia de vivienda.

VIII

La Ley dedica especial atención a la necesaria colaboración de profesionales de notarías y registros de la propiedad, en cumplimiento de sus funciones públicas y en garantía del ejercicio correcto de los derechos y obligaciones establecidos por la Ley. Para facilitar la tarea de estas personas, el título VII establece una relación de los supuestos en que es especialmente necesario su conocimiento y control para evitar que se produzcan transmisiones o cesiones de uso que no respeten los preceptos legales y se hagan al margen del control administrativo establecido en defensa del interés general.

Entre las disposiciones adicionales, cabe destacar la relativa a la necesidad de que el Estado adopte medidas que contribuyan a cumplir mejor los objetivos y finalidades de la Ley; medidas que van desde la regulación de la actividad profesional de los agentes vinculados con la vivienda hasta aspectos de fiscalidad, que se consideran necesarios para potenciar el papel de la vivienda de protección oficial y la rehabilitación de las viviendas, así como la plena asunción por la presente ley, en su ámbito específico de aplicación, de las medidas de fomento de las cooperativas a que se refieren tanto su legislación específica como otras disposiciones, de acuerdo con el mandato de adecuación legislativa y de fomento de dichas sociedades que establecen el artículo 129.2 de la Constitución y el artículo 124 del Estatuto de autonomía. Asimismo, se compromete la creación de un observatorio del hábitat y la segregación urbana como espacio de análisis y valoración de la realidad social y económica en materia de vivienda.

Las disposiciones transitorias inciden en cuestiones como los umbrales de sobreocupación aplicables en tanto no se produzca un desarrollo reglamentario específico, el régimen jurídico de las viviendas de protección oficial ya calificadas, las especificidades en las promociones de cooperativas o las normas transitorias aplicables al procedimiento sancionador.

Título preliminar

Disposiciones generales

Artículo 1

Objeto

El objeto de la presente ley es regular el derecho a la vivienda, entendido como el derecho de toda persona a acceder a una vivienda digna que sea adecuada, en las distintas etapas de la vida de cada cual, a la situación familiar, económica y social y a la capacidad funcional. Con el objeto de regular este derecho constitucional y estatutario, y de garantizar su mayor efectividad, la presente ley:

a) Establece el conjunto de actuaciones, derechos y obligaciones de los agentes públicos, privados y sociales implicados en el sector de la vivienda y asigna competencias en esta materia.

b) Define las políticas de vivienda y los instrumentos de planificación y programación para su aplicación.

c) Fija los parámetros de calidad y accesibilidad de las viviendas y las medidas para garantizar su buen uso, conservación y rehabilitación.

d) Establece medidas para asegurar la protección de los consumidores y usuarios de viviendas y la transparencia del mercado inmobiliario.

e) Define, con referencia a la materia objeto de la presente ley, los derechos, deberes y criterios que deben ser respetados en el ejercicio de las actividades de promoción, construcción, transacción y administración de viviendas.

f) Establece el régimen jurídico y las condiciones de adjudicación, gestión y control de las viviendas de protección oficial, tanto privadas como públicas, y regula su provisión y demás actuaciones susceptibles de protección.

g) Establece medidas de intervención administrativa y el régimen sancionador.

Artículo 2

Finalidades

Las finalidades de la presente ley son:

a) Hacer efectivo el derecho a una vivienda digna y adecuada, establecido por la Constitución y el Estatuto, y el resto de derechos constitucionales conexos.

b) Establecer criterios para asegurar la coherencia de las actuaciones públicas y privadas de promoción y rehabilitación de viviendas con las políticas públicas de desarrollo económico, social y urbanístico.

c) Garantizar que las viviendas y los elementos comunes de los edificios de que forman parte cumplen los requisitos de calidad pertinentes, fijar los criterios para establecer los requisitos que deben cumplir las edificaciones con uso residencial en relación con la cohesión social y al respeto al medio ambiente y velar para que el entorno urbano en el que se integran sea digno y adecuado.

d) Impulsar la conservación, rehabilitación, reforma y renovación del parque de viviendas.

e) Proteger los derechos de los consumidores y usuarios de viviendas fijando las reglas que deben cumplir los agentes que intervienen en la promoción, la edificación, mantenimiento, reforma y rehabilitación de las viviendas y edificios y estableciendo las normas a las que deben someterse las partes en las relaciones jurídicas de transmisión, uso y tenencia de las viviendas.

f) Promover la erradicación de cualquier discriminación en el ejercicio del derecho a la vivienda, por medio del establecimiento de medidas de acción positiva en favor de colectivos vulnerables y de la penalización de conductas discriminatorias en el acceso a la vivienda.

g) Alcanzar una oferta significativa de viviendas destinadas a políticas sociales, centrada especialmente en las distintas modalidades de viviendas de protección oficial, que sea territorialmente equilibrada, se adapte a la diversidad de situaciones personales y familiares, a la diversidad de capacidades funcionales y a la diversidad territorial, urbana y socioeconómica que la justifican y preste una atención especial a los colectivos que sufren exclusión o riesgo de exclusión, por razones estructurales o coyunturales, en el acceso al mercado de la vivienda.

h) Promover la diversidad y la cohesión sociales en los barrios y sectores residenciales de las ciudades y pueblos, como garantía de una adecuada integración en el entorno urbano, y prevenir fenómenos de segregación, exclusión, discriminación o acoso por razones socioeconómicas, demográficas, de género, culturales, religiosas o de cualquier otro tipo.

i) Delimitar el contenido de la función social de la propiedad de las viviendas e identificar y corregir las situaciones de incumplimiento de dicha función social.

j) Potenciar la participación de las cooperativas de viviendas y de las entidades de carácter social y asistencial en las políticas de vivienda, en actuaciones de promoción, construcción, conservación, rehabilitación y renovación del parque de viviendas y en tareas de administración y gestión de las viviendas.

Artículo 3

Definiciones

A efectos de lo dispuesto en la presente ley, se entiende por:

a) Vivienda: toda edificación fija destinada a que residan en ella personas físicas o utilizada con este fin, incluidos los espacios y servicios comunes del inmueble en el que está situada y los anexos que están vinculados al mismo, si acredita el cumplimiento de las condiciones de habitabilidad que fija la presente ley y la normativa que la desarrolle y cumple la función social de aportar a las personas que residen en ella el espacio, las instalaciones y los medios materiales necesarios para satisfacer sus necesidades personales ordinarias de habitación.

b) Vivienda principal: la vivienda que consta como domicilio en el padrón municipal.

c) Vivienda secundaria o de segunda residencia: la vivienda utilizada de modo intermitente o en estancias temporales.

d) Vivienda vacía: la vivienda que queda desocupada permanentemente, sin causa justificada, por un plazo de más de dos años. A tal efecto, son causas justificadas el traslado por razones laborales, el cambio de domicilio por una situación de dependencia, el abandono de la vivienda en una zona rural en proceso de pérdida de población y el hecho de que la propiedad de la vivienda sea objeto de un litigio judicial pendiente de resolución.

e) Vivienda sobreocupada: la vivienda en la que se alojan un número excesivo de personas, en consideración a los servicios de la vivienda y a los estándares de superficie por persona fijados en Cataluña como condiciones de habitabilidad. Se exceptúan las unidades de convivencia vinculadas por lazos de parentesco, si el exceso de ocupación no supone incumplimientos manifiestos de las condiciones exigibles de salubridad e higiene ni genera problemas graves de convivencia con el entorno.

f) Infravivienda: el inmueble que, aun careciendo de cédula de habitabilidad y no cumpliendo las condiciones para su obtención, se destina a vivienda.

g) Rehabilitación: el conjunto de obras de carácter general que, sin modificar la configuración arquitectónica global de un edificio de viviendas o una vivienda, mejoran su calidad en cuanto a las condiciones de seguridad, funcionalidad, accesibilidad y eficiencia energética.

h) Gran rehabilitación: el conjunto de obras que consisten en el derribo de un edificio salvando únicamente sus fachadas o constituyen una actuación global que afecta a la estructura o al uso general del edificio o vivienda rehabilitados.

i) Vivienda de inserción: la vivienda gestionada por administraciones públicas o por entidades sin ánimo de lucro que, en régimen de alquiler u otras formas de ocupación, se destina a atender a personas que requieren una especial atención.

j) Vivienda dotacional pública: la vivienda destinada a satisfacer las necesidades temporales de personas con dificultades de emancipación o que requieren acogida o asistencia residencial, como por ejemplo los jóvenes, las personas de la tercera edad, las mujeres víctimas de la violencia de género, los inmigrantes, las personas separadas o divorciadas que hayan perdido el derecho al uso de la vivienda compartida, las personas pendientes de realojamiento por operaciones públicas de sustitución de viviendas o por actuaciones de ejecución del planeamiento urbanístico o los sin hogar. La superficie de estas viviendas viene determinada por las necesidades que deben satisfacerse. Pueden ser consideradas viviendas dotacionales públicas las destinadas a estancias de corta duración de personas con necesidad de acompañamiento para asegurar su inserción social, con tipologías y diseños que permitan su uso compartido por personas sin lazos familiares.

k) Masovería urbana: el contrato en virtud del cual los propietarios de una vivienda ceden su uso, por el plazo que se acuerde, a cambio de que los cesionarios asuman las obras de rehabilitación y mantenimiento.

l) Vivienda de uso turístico: la vivienda cuyo uso ceden los propietarios a terceros, con la autorización de la administración competente, en condiciones de inmediata disponibilidad para una estancia de temporada, en régimen de alquiler o cualquier otra forma que implique contraprestación económica. Los cesionarios no pueden convertir la vivienda en su domicilio principal ni secundario.

m) Sin hogar: la persona o unidad de convivencia con carencia manifiesta de una vivienda digna y adecuada, ya que no dispone de domicilio, vive en la calle o en un espacio no apto como vivienda, de acuerdo con lo establecido por la presente ley, y sufre la exclusión social efectiva debido a barreras sociales o a dificultades personales para vivir de forma autónoma. Tienen también la condición de sin hogar las personas que han sido objeto de un proceso de desahucio motivado por la imposibilidad acreditada de satisfacer el alquiler.

n) Cohesión social, desde la perspectiva de la vivienda: el conjunto de condiciones constructivas y de atribución de las viviendas que permiten la diversidad social sobre el territorio, mediante la existencia de un parque de viviendas a precio asequible suficiente para todos los segmentos de población y la fijación de criterios de adjudicación de las viviendas protegidas que eviten la segregación espacial. La cohesión social supone la mezcla del uso residencial con otros usos urbanísticos y la mezcla de las viviendas de protección oficial con las demás viviendas, tanto en los nuevos desarrollos urbanísticos como en los procesos de renovación urbana. Si la vivienda está en un núcleo de población, es también condición de cohesión social que tenga un entorno urbanizado, accesible para todas las personas, independientemente de la diversidad de capacidades funcionales, y equipado, en los términos y con las condiciones que establecen la legislación y la planificación territoriales y urbanísticas. Este entorno debe hacer posible la movilidad, las relaciones sociales y laborales y el acceso a los servicios básicos para garantizar la efectividad de los derechos y deberes constitucionales y estatutarios.

o) Sostenibilidad: el conjunto de condiciones que facilitan el uso eficiente de materiales en la edificación; el ahorro; el uso eficiente de las energías y los recursos; la minimización y gestión de los residuos domésticos y de las emisiones, y, en general, todas las medidas orientadas a la ecoeficiencia de las viviendas, los edificios de viviendas, las estancias y los espacios comunes que los integran y sus instalaciones.

Artículo 4

Servicio de interés general

1. El conjunto de actividades vinculadas con la provisión de viviendas destinadas a políticas sociales se configura como un servicio de interés general para asegurar una vivienda digna y adecuada para todos los ciudadanos.

2. A efectos de la homologación con la normativa europea en materia de vivienda, tienen la condición de viviendas sociales las viviendas que la presente ley define como destinadas a políticas sociales, tanto si son resultado de procesos de nueva construcción o rehabilitación como si se obtienen en virtud de programas sociales de mediación y cesión.

Artículo 5

Cumplimiento de la función social

1. El ejercicio del derecho de propiedad debe cumplir su función social.

2. Existe incumplimiento de la función social de la propiedad de una vivienda o un edificio de viviendas en el supuesto de que:

a) Los propietarios incumplan el deber de conservación y rehabilitación de la vivienda, siempre que ello suponga un riesgo para la seguridad de las personas y se les haya garantizado, si demuestran su necesidad, las ayudas públicas suficientes para hacer frente al coste de la conservación o rehabilitación de la vivienda.

b) La vivienda o el edificio de viviendas estén desocupados de forma permanente e injustificada, en las condiciones establecidas por el artículo 42.6.

c) La vivienda esté sobreocupada.

d) No se destine, si es una vivienda de protección oficial, a residencia habitual y permanente de los propietarios.

3. Para garantizar el cumplimiento de la función social de la propiedad de una vivienda o un edificio de viviendas, las administraciones competentes en materia de vivienda deben arbitrar las vías positivas de fomento y concertación a las que se refiere el título III, y pueden establecer también otras medidas, incluidas las de carácter fiscal, que propicien el cumplimiento de dicha función social y penalicen su incumplimiento.

4. El departamento competente en materia de vivienda y las administraciones locales deben actuar coordinadamente en la delimitación y declaración de los ámbitos o las situaciones aisladas en que se produzca incumplimiento de la función social de la propiedad de una vivienda, y en la determinación y ejecución de las medidas legalmente establecidas que sea preciso adoptar.

Artículo 6

Acción pública

Todos los ciudadanos, en ejercicio de la acción pública en materia de vivienda, pueden exigir ante los órganos administrativos y ante la jurisdicción contencioso-administrativa el cumplimiento de la legislación en materia de vivienda y de las disposiciones y medidas establecidas por el planeamiento urbanístico referidas a la vivienda.

Título I

De las competencias en materia de vivienda

Artículo 7

Competencias de la Generalidad

1. La Administración de la Generalidad debe contribuir a garantizar el derecho a la vivienda. A tal fin, ejerce las competencias que permiten asegurar la preservación efectiva de los intereses generales en materia de vivienda, la coordinación con la actuación de los entes locales, respetando el principio de subsidiariedad, y la concertación y colaboración con los agentes de iniciativa social y privada que actúan sobre el mercado de vivienda protegida y libre.

2. La Administración de la Generalidad, mediante el departamento competente en materia de vivienda, ejerce las competencias propias en este ámbito, fomenta la acción de los entes locales, coopera en el ejercicio de sus competencias y, en supuestos de inactividad o incumplimiento, se subroga en el ejercicio de las correspondientes facultades de acuerdo con lo establecido por la legislación de régimen local. Todo ello, sin perjuicio de las competencias que la presente ley reconoce a otros departamentos de la Generalidad.

3. El ejercicio proporcionado de las competencias en materia de vivienda exige que la participación de los entes locales sea suficiente y que sus intereses en los procesos de toma de decisiones se ponderen de forma objetiva y cuidadosa.

Artículo 8

Competencias locales

1. Los entes locales, bajo el principio de autonomía para la gestión de sus intereses, ejercen las competencias de vivienda de acuerdo con lo establecido por la legislación de régimen local, la legislación urbanística y la presente ley, sin perjuicio de la capacidad de suscribir convenios y concertar actuaciones con otras administraciones y agentes de iniciativa social y privada que actúan sobre el mercado de vivienda protegida y libre.

2. Además de las competencias de promoción y gestión que les reconoce la legislación de régimen local, los entes locales pueden concertar políticas propias de vivienda con la Administración de la Generalidad, en el marco de los instrumentos locales y supralocales de planificación establecidos por la presente ley y la legislación urbanística, y pueden solicitar la creación de consorcios u oficinas locales de vivienda para la gestión conjunta de funciones y servicios vinculados a la vivienda.

3. Los entes locales que, por su dimensión o por falta de recursos, no puedan ejercer plenamente las competencias en materia de vivienda pueden solicitar a las administraciones de ámbito territorial superior la prestación de asistencia técnica, financiera y jurídica.

4. Los entes locales cuya dimensión les dificulte el ejercicio eficiente de las competencias que la presente ley les atribuye sobre el control de la calidad del parque inmobiliario, sobre la igualdad en el acceso y la ocupación de las viviendas y sobre las actividades de control y sanción pueden encargar a otro ente local o al departamento competente en materia de vivienda que realice las gestiones vinculadas a dichascompetencias, de acuerdo con lo establecido por el artículo 15 de la Ley del Estado 30/1992, de 26 de noviembre, de régimen jurídico de las administraciones públicas y del procedimiento administrativo común.

Artículo 9

El Consejo Asesor de la Vivienda

1. El Consejo Asesor de la Vivienda es el organismo consultivo y asesor de la Generalidad en materia de vivienda. Está adscrito al departamento competente en materia de vivienda. Le corresponden las siguientes funciones:

a) Realizar propuestas y sugerencias sobre cualquier asunto en materia de vivienda.

b) Elaborar los informes y dictámenes que le solicite el consejero o consejera del departamento competente en materia de vivienda sobre los instrumentos de planificación y programación y sobre los proyectos de ley y los proyectos de planes en materia de vivienda.

c) Las que le atribuya la normativa de vivienda.

2. A efectos de lo establecido por el artículo 64 de la Ley 13/1989, de 14 de diciembre, de organización, procedimiento y régimen jurídico de la Administración de la Generalidad de Cataluña, los proyectos de disposición general en materia de vivienda deben someterse a información pública o a audiencia del Consejo Asesor de la Vivienda.

3. El Gobierno, a propuesta del consejero o consejera del departamento competente en materia de vivienda, debe determinar la composición y el funcionamiento del Consejo Asesor de la Vivienda.

4. En el Consejo Asesor de la Vivienda deben estar representados: la Administración de la Generalidad y la Administración local; los consumidores y usuarios; el Consejo Nacional de la Juventud de Cataluña; los agentes sociales sindicales y empresariales; las asociaciones de vecinos; los colectivos profesionales de arquitectos, aparejadores e ingenieros industriales, entre otros; los colectivos empresariales vinculados a la construcción y promoción de viviendas y los agentes vinculados al sector de la vivienda; las asociaciones de promotores públicos de viviendas; la Federación de Cooperativas de Viviendas de Cataluña, y las organizaciones sin ánimo de lucro que se dediquen principalmente a la promoción del derecho a la vivienda de colectivos desfavorecidos.

5. En la composición del Consejo Asesor de la Vivienda debe tenderse a la paridad de género.

6. El presidente o presidenta del Consejo Asesor de la Vivienda es el consejero o consejera del departamento competente en materia de vivienda.

Título II

De la planificación territorial y la programación en materia de vivienda

Capítulo I

Disposiciones generales

Artículo 10

Concepto

1. La planificación y la programación de vivienda se orientan a la determinación de los contenidos sociales del uso residencial del suelo en el marco del planeamiento territorial general y parcial, identificando y preservando los intereses generales relacionados con la vivienda y persiguiendo el desarrollo sostenible económico, ambiental y social, para corregir los desequilibrios que el mercado produce al implantar usos sobre el territorio y para mejorar la calidad de vida del conjunto de la población.

2. La planificación y la programación de vivienda pueden ser elaboradas por la Administración de la Generalidad, mediante el departamento competente en materia de vivienda, o por los entes locales, que deben concertarlas previamente con dicho departamento.

Artículo 11

Instrumentos de planificación y programación de vivienda

1. Los instrumentos de planificación y programación de vivienda deben concretar, dentro del ámbito que les corresponda, la aplicación del objeto y las finalidades de la presente ley, estableciendo directrices, objetivos temporales, propuestas operativas, indicadores de control, umbrales de sostenibilidad, recomendaciones y normas de aplicación directa.

2. Los instrumentos de planificación y programación de vivienda son los siguientes:

a) El Plan territorial sectorial de vivienda y sus instrumentos de desarrollo parcial.

b) Los programas supralocales de vivienda.

c) Los planes locales de vivienda.

3. Si no se cumple lo establecido por los planes y programas a que se refiere el apartado 2, el consejero o consejera del departamento competente en materia de vivienda, previo requerimiento y declaración de incumplimiento, de acuerdo con la legislación local aplicable, puede subrogarse, adoptando las medidas necesarias para el cumplimiento de la obligación, en sustitución de los entes locales. Si se incumple la aplicación de actuaciones urbanísticas, el departamento competente en materia de vivienda debe instar al departamento competente en materia urbanística para que se subrogue.

Artículo 12

El Plan territorial sectorial de vivienda

1. El Plan territorial sectorial de vivienda constituye el marco orientador para la aplicación en todo el territorio de Cataluña de las políticas establecidas por la presente ley. Este plan debe desarrollar el Plan territorial general de Cataluña, debe ser coherente con los planes territoriales parciales y los planes directores territoriales para facilitar su cumplimiento y debe justificar expresamente su grado de adecuación.

2. El Plan territorial sectorial de vivienda debe contener una estimación de las necesidades, déficits y desequilibrios en materia de vivienda. En este sentido, este plan debe incluir, entre otros, los siguientes datos:

a) La cuantificación de suelo residencial en el que pueden efectuarse nuevos desarrollos.

b) La cuantificación de suelo residencial creado en los últimos diez años.

c) La cuantificación, identificación de la tipología y determinación de la situación sobre el territorio de las viviendas de protección oficial.

d) La cuantificación de las distintas modalidades de uso de las viviendas (principal, secundaria y vacía) y de las respectivas evoluciones previsibles.

e) La cuantificación de los suelos y edificios de administraciones o empresas públicas desocupados que pueden destinarse a vivienda vinculada a políticas de vivienda social.

f) El análisis de los datos demográficos básicos relacionados con la vivienda, especialmente en relación con los colectivos vulnerables, que incluyen los jóvenes mayores de edad empadronados con sus padres, las mujeres víctimas de la violencia de género, los inmigrantes y los sin hogar, así como, singularmente, en relación con la prevención de la segregación espacial de la población con discapacidades.

g) El análisis de los datos sobre el estado del parque edificado y de las necesidades de mantenimiento, mejora o sustitución, con especial atención a las situaciones y los procesos de infravivienda.

3. En relación con los datos a que se refiere el apartado 2, el Plan territorial sectorial de vivienda debe incluir, entre otras, las siguientes previsiones:

a) Las necesidades de techo de los distintos tipos de vivienda destinados a políticas sociales.

b) Las necesidades de techo de vivienda de protección oficial.

c) Las necesidades de vivienda dotacional pública.

d) Los criterios para efectuar el seguimiento de la aplicación del Plan y para su modificación y revisión.

4. En garantía de intereses supralocales, además de las reservas de suelo que la legislación urbanística establece como mínimas, el Plan territorial sectorial de vivienda puede establecer reservas de suelo más amplias destinadas a las viviendas a las que se refiere el apartado 3.b, en el ámbito de uno o más municipios, pudiendo incidir en su reparto entre estos, de una forma equilibrada y no segregada, de acuerdo con los ayuntamientos afectados.

5. El Plan territorial sectorial de vivienda debe delimitar las áreas del territorio que pueden contener ámbitos susceptibles de ser declaradas por el mismo Plan o bien por los planes locales de vivienda como ámbitos de demanda residencial fuerte y acreditada, a efectos de la aplicación de lo establecido por el artículo 42.6. Para la determinación de dichas áreas, el Plan territorial sectorial de vivienda debe tener en cuenta los criterios siguientes: la proporción de personas inscritas en el Registro de Solicitantes de Vivienda de Protección Oficial y la cantidad de viviendas disponibles y de suelo urbanizable disponible, la densidad demográfica de la zona, la necesidad de vivienda derivada de las características geográficas o económicas y los precios de los alquileres en la zona.

6. En las áreas a que se refiere el apartado 5, deben establecerse programas de inspección de los edificios residenciales para detectar la existencia de viviendas desocupadas y para establecer censos de propiedades susceptibles de ser afectadas por las medidas establecidas por el artículo 42.

7. El departamento competente en materia de vivienda debe elaborar el Plan territorial sectorial de vivienda con la colaboración de los demás departamentos de la Generalidad con competencias relacionadas, especialmente del departamento competente en materia de política territorial, que debe emitir un informe preceptivo. El procedimiento de elaboración debe contar con la participación de la ciudadanía y de los entes locales para que se puedan conocer y ponderar los intereses privados y públicos relacionados. La aprobación inicial y la provisional son competencia del consejero o consejera del departamento competente en materia de vivienda. Corresponde al Gobierno, una vez oído el Consejo Asesor de la Vivienda y recibido el dictamen del Consejo de Trabajo, Económico y Social de Cataluña, aprobar el Plan y dar cuenta de ello al Parlamento.

8. El Plan territorial sectorial de vivienda puede establecer determinaciones para que sean ejecutadas directamente o desarrolladas mediante planeamiento urbanístico.

9. El Plan territorial sectorial de vivienda puede concretarse y desarrollarse parcialmente mediante planes específicos, de acuerdo con lo que establezca el propio plan.

10. El Gobierno debe establecer una línea de financiación específica, en forma de memoria económica, que asegure y concrete la inversión de la Generalidad para hacer efectivas las medidas y para atender a los requerimientos con carga económica que determine el Plan territorial sectorial de vivienda.

Artículo 13

Los programas supralocales específicos de vivienda

1. El consejero o consejera del departamento competente en materia de vivienda puede programar actuaciones en materia de gestión residencial del suelo y de vivienda que afecten a intereses supralocales, junto con el departamento competente en materia de política territorial, si no se ha aprobado el Plan territorial sectorial de vivienda y no existe un acuerdo local previo mediante un plan local de vivienda, regulado por el artículo 14, o un programa de actuación urbanística municipal, un plan urbanístico plurimunicipal o un plan director urbanístico, regulados por la legislación urbanística. Las operaciones deben programarse para un tiempo determinado. Dichos departamentos deben procurar formalizar convenios con los entes locales correspondientes.

2. La Administración de la Generalidad puede adquirir terrenos, en cualquier clase de suelo, de acuerdo con lo establecido por la legislación urbanística.

3. El Gobierno debe establecer una línea de financiación específica, en forma de memoria económica, que asegure y concrete la inversión de la Generalidad para hacer efectivas las medidas y para atender a los requerimientos con carga económica que establezcan los programas supralocales específicos de vivienda.

Artículo 14

Los planes locales de vivienda

1. Si no existe un programa de actuación urbanística municipal con un contenido equiparable, los ayuntamientos, para concertar políticas de vivienda con la Administración de la Generalidad que supongan que esta aporte recursos económicos, deben aprobar un plan local de vivienda. En el caso de los municipios de menos de tres mil habitantes, es suficiente un plan local de vivienda simplificado con el contenido establecido por el apartado 12.

2. Los planes locales de vivienda determinan las propuestas y los compromisos municipales en política de vivienda y son la propuesta marco para la concertación de políticas de vivienda con la Administración de la Generalidad.

3. Los planes locales de vivienda deben contener los siguientes apartados:

a) El análisis y la diagnosis de la situación de la vivienda en el municipio.

b) Los objetivos, programas y estrategias de actuación.

c) La evaluación económico-financiera de las actuaciones.

4. Los planes locales de vivienda tienen una vigencia de seis años, sin perjuicio de que pueda ampliarse el análisis y plantear actuaciones con un plazo más largo. Transcurridos los seis años, debe revisarse el plan.

5. En el apartado de análisis y diagnosis, los planes locales de vivienda deben contener:

a) El análisis y las previsiones demográficas y la diagnosis de las necesidades de vivienda de la población, con identificación de los segmentos de población con dificultades de acceso o precariedad en la tenencia, y el análisis de la situación de los sin hogar.

b) El análisis del mercado de vivienda, con el estudio de la evolución y tendencias de la construcción de viviendas en el municipio y de los precios de mercado en las modalidades de compra de primera mano, compra de segunda mano y alquiler, y la diagnosis de la población que queda excluida del mercado por razón de sus ingresos.

c) El análisis del planeamiento urbanístico y de su potencial de oferta de viviendas, con determinación de la cantidad, modalidades, régimen de acceso e iniciativa pública o privada de las reservas de techo para vivienda de protección oficial, y de suelo calificado o reservado destinado al sistema de vivienda dotacional que establece la legislación urbanística, y la diagnosis del grado de cobertura de las necesidades de vivienda de la población.

d) El análisis del parque de viviendas, la diagnosis de las situaciones de infravivienda y de utilización anómala de las viviendas, y la diagnosis de los edificios de viviendas y de las viviendas que no cumplen las condiciones de calidad establecidas por la presente ley.

e) El análisis del potencial de viviendas dirigidas a políticas sociales, en el caso de los municipios sujetos al mandato de solidaridad urbana establecido por el artículo 73.

f) El análisis de los recursos e instrumentos municipales que se utilizan para llevar a cabo las políticas de vivienda, y la diagnosis de la necesidad de su mejora o ampliación.

6. En el apartado de objetivos y de programas y estrategias de actuación, los planes locales de vivienda deben incluir:

a) Las líneas de actuación vinculadas a la utilización de los instrumentos de política de suelo y vivienda establecidos por la legislación urbanística, con una referencia especial a la concreción o al aumento de las reservas para vivienda protegida, la calificación o la reserva de terrenos destinados al sistema urbanístico de viviendas dotacionales; a la utilización de los instrumentos de intervención sobre la edificación y el uso del suelo, y a la utilización y gestión del patrimonio público de suelo y vivienda.

b) Las líneas de actuación no vinculadas a la política de suelo pero sí a la calidad del parque construido y a la rehabilitación, utilización y ocupación del parque de viviendas, incluida la definición de las posibles áreas de conservación y rehabilitación a las que se refiere el artículo 36.

c) La definición de las posibles áreas sujetas a los derechos de tanteo y retracto a que se refiere el artículo 15.

d) Las ayudas dirigidas a grupos de población con especiales dificultades de alojamiento para luchar contra la exclusión social.

e) La definición y programación de las actuaciones concretas que deben llevarse a cabo en los seis años de vigencia del plan, que debe establecer las características técnicas y económicas, los beneficiarios, los agentes gestores y la programación temporal.

f) Las previsiones de cuantificación de las viviendas destinadas a políticas sociales de acuerdo con la tipología establecida por el artículo 74 para el cumplimiento quinquenal del mandato de solidaridad urbana, en el caso de los municipios que estén sujetos al mismo, y la justificación de la coherencia en relación con el objetivo final del artículo 73.1.

7. En los municipios que se hallen en alguna de las áreas delimitadas por el Plan territorial sectorial de vivienda como susceptibles de poder declararse en ellas ámbitos de demanda residencial fuerte y acreditada, los planes locales de vivienda pueden contener dicha declaración, a efectos de la aplicación de lo establecido por el artículo 42.6.

8. En el apartado de evaluación económico-financiera, los planes locales de vivienda deben establecer los siguientes mecanismos:

a) Los que permitan articular la gestión del plan, analizando tanto la financiación pública como la privada disponibles. En cuanto a la financiación pública, deben proponerse los compromisos financieros que requieren un concierto con la Administración de la Generalidad.

b) Los de seguimiento y evaluación del desarrollo del plan y los de establecimiento de indicadores de calidad de la gestión.

9. Si existe la memoria social regulada por la legislación urbanística y el artículo 20, el plan local de vivienda debe ser coherente con la misma.

10. La tramitación y aprobación de los planes locales de vivienda deben ajustarse a lo que la legislación de régimen local establece respecto al régimen de funcionamiento y de adopción de acuerdos. La tramitación debe incluir un periodo de exposición pública y mecanismos de participación ciudadana. La aprobación corresponde al pleno del ayuntamiento.

11. Para concertar políticas de vivienda con el Gobierno, el ayuntamiento debe comunicar el acuerdo de aprobación del plan local de vivienda al departamento competente en materia de vivienda y debe enviarle un ejemplar del mismo. Dicho departamento puede requerir al ayuntamiento, de forma motivada, que amplíe la documentación aportada o que modifique el plan atendiendo al cumplimiento de la legalidad, las disponibilidades presupuestarias y la protección de intereses supralocales.

12. Los municipios de menos de tres mil habitantes pueden cumplir la finalidad a que se refiere el apartado 1 aprobando un plan local de vivienda simplificado, en el que deben analizarse y diagnosticarse las necesidades de vivienda de la población, especialmente las de los colectivos con dificultad de acceso, y deben proponerse los objetivos y las líneas de actuación para atenderlas, teniendo en cuenta los instrumentos establecidos por la legislación urbanística y las ayudas y demás instrumentos establecidos por la presente ley.

13. Los ayuntamientos, para coordinar las políticas de vivienda, pueden formular planes locales de vivienda de alcance supramunicipal, que deben cumplir las siguientes directrices:

a) La formulación de un plan local de vivienda supramunicipal requiere el acuerdo unánime de los ayuntamientos interesados. El acuerdo de formulación debe determinar el organismo que ha de redactarlo y las condiciones que regulan su redacción.

b) Las determinaciones de un plan local de vivienda supramunicipal deben respetar las competencias y atribuciones propias de los entes locales, de acuerdo con las legislaciones sectoriales y de régimen local.

c) La tramitación de un plan local de vivienda supramunicipal debe adecuarse a lo establecido por el apartado 10. La aprobación requiere el acuerdo unánime de los ayuntamientos afectados.

14. El Gobierno debe establecer una línea de financiación específica para atender situaciones de dificultad justificada en relación con la elaboración de los planes locales de vivienda y debe fomentar la redacción de planes supramunicipales.

Artículo 15

Declaración de áreas sujetas a los derechos de tanteo y retracto en relación con los objetivos de los planes locales de vivienda

1. Los municipios, para cumplir los objetivos de los planes locales de vivienda y la exigencia de incrementar el parque de viviendas vinculadas a políticas sociales que establece el artículo 73, para facilitar la conservación y rehabilitación de edificios y para evitar la expulsión de ocupantes u otros procesos especulativos, pueden delimitar áreas en las que se puedan ejercer los derechos de tanteo y retracto en favor de la Administración pública sobre edificios plurifamiliares enteros usados principalmente como vivienda y áreas en las que se puedan ejercer los derechos de tanteo y retracto en favor de la Administración pública sobre viviendas concretas. Estos derechos de tanteo y retracto se extienden a la transmisión de acciones o participaciones sociales de sociedades mercantiles cuyo objeto esté vinculado directa o indirectamente a la actividad inmobiliaria y que sean propietarias de alguno de dichos edificios o viviendas.

2. El Plan territorial sectorial de vivienda, en función de la importancia de la actividad inmobiliaria o de necesidades sociales especiales, puede proponer una delimitación de áreas de tanteo y retracto para las finalidades a las que se refiere el apartado 1 o puede delimitarlas directamente, de acuerdo con los municipios afectados.

3. Para la definición de las posibles áreas sujetas a los derechos de tanteo y retracto, el municipio, o el Plan territorial sectorial de vivienda, debe justificar adecuadamente las razones. Los planes locales de vivienda pueden contener la definición de dichas áreas.

4. Los derechos de tanteo y retracto pueden ser ejercidos por la Administración pública ya sea por cuenta propia, ya sea en favor de los promotores a los que se refiere el artículo 51, ya sea en favor de los sujetos a los que se refiere el artículo 87.3.

5. La Administración, si ejerce el derecho de tanteo en favor de terceros, puede fijar unas condiciones respecto al uso y la dedicación del inmueble que aseguren que su destino esté vinculado a las políticas sociales de vivienda del municipio. Estas condiciones pueden consistir en exigir que una parte del inmueble se destine a viviendas de protección oficial o vinculadas a políticas sociales, más allá de los porcentajes máximos de reserva establecidos por el artículo 17 y por el Decreto legislativo 1/2005, de 26 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de urbanismo.

6. En las áreas sujetas a los derechos de tanteo y retracto, no pueden efectuarse transmisiones a ningún título si el inmueble que pretende transmitirse se destina a vivienda o, en el caso de edificios enteros, a un uso principal de vivienda y no cumple ni puede cumplir, con las obras de rehabilitación pertinentes, las condiciones de habitabilidad exigidas legalmente.

7. Si los entes locales afectados no actúan, el departamento competente en materia de vivienda debe subrogarse en las tareas municipales a que se refiere el presente artículo, sin perjuicio de que otros departamentos y organismos de la Generalidad competentes en materia de urbanismo y política de suelo, en función de los correspondientes planes y programas de actuación, asuman también, en todo o en parte, las acciones emprendidas. Los inmuebles obtenidos por medio del ejercicio de los derechos de tanteo y retracto deben ponerse al servicio de las políticas locales de vivienda.

8. La delimitación de las áreas, las garantías y el procedimiento deben regirse por lo establecido por la legislación urbanística general, sin perjuicio, en su caso, de la posibilidad de establecer una única prórroga, por un máximo de seis años, en el plazo de duración de los derechos de tanteo y retracto establecidos por dicha legislación, si las circunstancias, que deben acreditarse en el expediente, así lo aconsejan.

9. Si la delimitación del área sujeta a los derechos de tanteo y retracto coincide con la totalidad del término municipal, no es preciso que consten en el expediente la relación de las fincas afectadas y de sus propietarios ni la indicación de las calles, polígonos, sectores y parajes afectados.

Capítulo II

La vivienda en el planeamiento urbanístico

Artículo 16

Directrices para el planeamiento urbanístico respecto a las viviendas

1. El planeamiento urbanístico debe ser coherente con las determinaciones de la planificación y la programación en materia de vivienda.

2. En la calificación del suelo como residencial deben aplicarse los principios de respeto al medio ambiente, los de movilidad sostenible establecidos por la Ley 9/2003, de 13 de junio, de la movilidad, y los de integración de la vivienda en el entorno, a cuyo fin deben cumplirse las siguientes directrices:

a) La elección de las ubicaciones y la ordenación deben tener en cuenta las condiciones geográficas y climáticas que pueden influir en el ahorro energético y en el mantenimiento de las viviendas.

b) La fijación de las condiciones de edificación debe fundamentarse en los tipos de vivienda que la nueva ordenación prevea.

c) Las parcelas edificables deben situarse en continuidad con el tejido urbano y debe evitarse que la ordenación genere dispersión en el territorio y exclusión social.

d) Debe velarse para garantizar el derecho de todos los habitantes a disfrutar de condiciones de vida urbana y de hábitat que favorezcan la cohesión social y para asegurar en cada núcleo la coexistencia del uso residencial con otros usos y la diversidad de tipos de vivienda.

e) La ordenación, como criterio general, debe procurar evitar que los ámbitos o sectores residenciales que se desarrollen se configuren como urbanizaciones con elementos que las cerquen.

Artículo 17

El destino del suelo a vivienda de protección oficial

1. Corresponde a los planes urbanísticos establecer el destino del suelo a vivienda de protección oficial, mediante la determinación de reservas y la calificación del suelo, de acuerdo con lo establecido por el artículo 6 del texto refundido de la Ley de urbanismo, aprobado por el Decreto legislativo 1/2005, y el resto de la legislación urbanística.

2. La localización de las reservas para vivienda de protección oficial que establece la legislación urbanística, como regla general, debe ser uniforme para todos los ámbitos de actuación en suelo urbano no consolidado y en suelo urbanizable. Si, excepcionalmente, se modifica el reparto uniforme, debe justificarse esta decisión en la memoria social de vivienda del correspondiente plan urbanístico o en un documento equivalente, deben explicitarse las razones y debe acreditarse que no existe una concentración excesiva de vivienda de protección oficial y que no se genera segregación espacial. Debe procurarse que la vivienda de protección oficial se mezcle con la libre y que ambos tipos de vivienda coexistan en el territorio.

3. La calificación urbanística de suelo que efectúe el planeamiento general puede establecer que la edificación de uso residencial se destine total o parcialmente a vivienda de protección oficial, tanto en el caso de nuevas construcciones como en el de gran rehabilitación de los edificios existentes, pero debe respetar el régimen jurídico de las viviendas preexistentes en los casos en que el derribo de un edificio sea debido a una operación de sustitución con realojamiento de los mismos residentes. Los planes que contengan dichas determinaciones deben incorporar un aplazamiento de la entrada en vigor, por un plazo de dos años, para garantizar la viabilidad económica de las operaciones en suelo urbano consolidado que se hayan concretado previamente a la aprobación del plan.

4. El Plan territorial sectorial de vivienda, de acuerdo con las necesidades detectadas, y dado el escaso potencial de crecimiento en suelo urbanizable o en suelo urbano no consolidado, debe establecer ámbitos territoriales concretos, municipales o supramunicipales, en los que deba calificarse suelo urbano consolidado con destino total o parcial de la edificación a vivienda de protección oficial, y debe establecer los criterios cuantitativos para determinar la reserva sobre el techo destinada a viviendas de protección oficial, para cualquier régimen de suelo.

5. Las revisiones de los planes de ordenación urbanística municipal, sin perjuicio de las reservas que deban efectuarse sobre el techo de nueva implantación, deben garantizar y justificar que, en el conjunto del plan, no se reduce el total de techo calificado anteriormente destinado a vivienda de protección oficial que resulta de la aplicación de las reservas que, a tal fin, establece la legislación urbanística, salvo que se justifique adecuadamente que se han producido cambios estructurales en la demanda de vivienda que permitan reconsiderar las calificaciones con dicho destino. En todo caso, este último supuesto tiene carácter excepcional debiendo respetarse siempre la duración de la sujeción al régimen jurídico de protección establecida en la calificación de las viviendas de protección oficial que estén edificadas.

6. Las modificaciones puntuales del planeamiento urbanístico general que afecten a la calificación urbanística del suelo de vivienda de protección pública o de vivienda objeto de otras medidas de estímulo de la vivienda asequible tienen carácter excepcional y deben justificarse adecuadamente tomando como base los cambios estructurales en la demanda de vivienda o la creación de sistemas urbanísticos de titularidad pública. En todo caso, estas modificaciones deben respetar la duración de la sujeción al régimen jurídico de protección establecida en la calificación de las viviendas de protección oficial.

7. Los promotores sociales a que se refiere el artículo 51.2.a y b pueden ser receptores de cesiones directas, a título gratuito, y de enajenaciones directas de bienes del patrimonio público de suelo y de vivienda con el fin de construir viviendas destinadas a políticas sociales.

8. Los promotores sociales a que se refiere el artículo 51.2 pueden optar por la enajenación de bienes del patrimonio público de suelo y de vivienda con el fin de construir viviendas destinadas a políticas sociales, mediante concursos restringidos.

Artículo 18

Las viviendas dotacionales públicas

1. El planeamiento urbanístico general debe calificar terrenos y prever reservas destinadas al sistema urbanístico de viviendas dotacionales públicas que establece la legislación urbanística, para satisfacer los requerimientos temporales de colectivos de personas con necesidades de acogida, de asistencia residencial o de emancipación que resulten de la memoria social.

2. El sistema de vivienda dotacional pública requiere que la titularidad del suelo sea pública. Tanto los ayuntamientos como la Administración de la Generalidad, mediante el Instituto Catalán del Suelo, pueden ser titulares de suelos calificados como sistema de vivienda dotacional pública.

3. En aplicación de la legislación urbanística, los ayuntamientos pueden obtener suelo de titularidad privada destinado al sistema de vivienda dotacional pública por cesión obligatoria y gratuita, por expropiación o por cesión onerosa acordada con el propietario o propietaria. En este último caso, como contraprestación de la cesión, debe constituirse un derecho de superficie o de concesión administrativa en favor del cedente para la construcción y explotación de las viviendas dotacionales por un plazo de cincuenta años. La Administración de la Generalidad puede adquirir, por expropiación forzosa y en ejecución del planeamiento urbanístico, suelos con destino al sistema de vivienda dotacional pública, los cuales quedan incorporados directamente al patrimonio propio del Instituto Catalán del Suelo.

4. El Instituto Catalán del Suelo puede adquirir bienes a título oneroso y puede recibir terrenos por cesión gratuita directamente de otras administraciones públicas para su patrimonio propio, los cuales deben destinarse al sistema de vivienda dotacional pública para la construcción y explotación de viviendas dotacionales.

5. Las viviendas dotacionales públicas pueden promoverse en régimen de alquiler, sometidas al régimen jurídico de las viviendas de protección oficial, y pueden acogerse a las medidas de financiación de actuaciones protegidas en materia de vivienda.

6. La administración o el ente público titular del suelo puede construir y gestionar directamente las viviendas dotacionales públicas o puede otorgar un derecho de superficie o una concesión administrativa a terceros para que las construyan y gestionen.

Artículo 19

Uso turístico de las viviendas

1. Para destinar una vivienda a uso turístico, de acuerdo con la definición del artículo 3.l, debe disponerse preceptivamente de la licencia municipal de actividad correspondiente al uso pretendido y de cualquier otra autorización sectorial que sea exigible. La falta de autorización da lugar a la adopción de las medidas de intervención o sancionadoras que establezcan las ordenanzas municipales, la presente ley o la normativa sectorial correspondiente.

2. Las administraciones competentes deben impulsar políticas orientadas a evitar la utilización ilegal de viviendas para uso turístico. A tal fin, deben aprobar programas de inspección y deben velar para que las viviendas para uso turístico tengan las correspondientes autorizaciones.

Artículo 20

La memoria social

1. La memoria social establecida por la legislación urbanística es el instrumento de justificación razonada de las decisiones adoptadas en el planeamiento que repercuten en la vivienda. La memoria social debe exponer los criterios que fundamentan las decisiones relativas al modelo residencial adoptado y debe justificar el cumplimiento de las directrices establecidas por el artículo 16 y el desarrollo de los instrumentos de política de suelo y vivienda. El contenido de la memoria social está establecido por el reglamento que desarrolla el Decreto legislativo 1/2005.

2. Si existe un programa de actuación urbanística municipal o un plan local de vivienda, la memoria social puede remitir a su contenido, siempre que comprendan todos los aspectos que el reglamento que desarrolla el Decreto legislativo 1/2005 establece. Si no existe ningún programa de actuación urbanística municipal ni ningún plan local de vivienda, la memoria social, siempre que tenga el contenido establecido por dicho reglamento, puede tener los mismos efectos sobre la concertación de las políticas de vivienda con la Generalidad a que se refiere el artículo 14.

Artículo 21

Informe preceptivo del departamento competente en materia de vivienda

1. Si las determinaciones de un plan urbanístico afectan al uso residencial, simultáneamente al trámite de información pública, debe solicitarse un informe al departamento competente en materia de vivienda, el cual debe velar para que el plan se adecue a las determinaciones aplicables en materia de vivienda.

2. El departamento competente en materia de vivienda debe emitir el informe a que se refiere el apartado 1 en el plazo de un mes. Si no emite el informe en este plazo, se entiende que es favorable.

Título III

De la calidad del parque inmobiliario de viviendas

Capítulo I

Calidad del parque inmobiliario y requisitos exigibles a las viviendas

Artículo 22

Calidad del parque inmobiliario

1. Se entiende por calidad de una vivienda el conjunto de características y prestaciones que una vivienda debe tener para cumplir eficientemente su función social, las cuales deben adaptarse a los estándares de seguridad y confort adecuados en cada momento.

2. Las viviendas de obra nueva y las que resulten de la reconversión de un edificio antiguo o de obras de gran rehabilitación deben cumplir las condiciones de calidad relativas a la funcionalidad, seguridad, salubridad y sostenibilidad. Los edificios en que se integren estas viviendas deben cumplir las condiciones de solidez estructural, seguridad, accesibilidad y diseño para todas las personas establecidas por la Ley del Estado 51/2003, de 2 de diciembre, de igualdad de oportunidades, no discriminación y accesibilidad universal de las personas con discapacidad, y las de sostenibilidad e integración en el entorno urbano, tal y como las definen la legislación de ordenación de la edificación, los códigos técnicos y la presente ley. Todas estas condiciones pueden concretarse por reglamento en la normativa de habitabilidad.

3. Los edificios plurifamiliares de nueva construcción deben tener ascensor si no son directamente accesibles para las personas con movilidad reducida.

4. Las viviendas de los edificios plurifamiliares de nueva construcción deben permitir a las personas con movilidad reducida su utilización y el desplazamiento por las mismas y deben cumplir las condiciones de accesibilidad y movilidad establecidas por la normativa de habitabilidad. Las nuevas viviendas deben tener un grado de flexibilidad suficiente para que puedan adaptarse sin tener que efectuar obras caras y difíciles de ejecutar, en el caso de que sus ocupantes sufran una disminución de movilidad.

5. La normativa de habitabilidad debe determinar los niveles de calidad exigibles al parque de viviendas y el proceso gradual que este parque debe seguir para adaptar las condiciones de calidad originarias a las exigencias tecnológicas y de confort de la sociedad.

6. Los entes locales pueden aprobar normas de calidad más exigentes que las normas de habitabilidad a que se refieren los apartados del 1 al 5.

7. Además de las normas a que se refiere el presente artículo, para conseguir unos niveles elevados de calidad del parque inmobiliario residencial, el departamento competente en materia de vivienda debe promover las siguientes acciones:

a) Adoptar medidas para incrementar la profesionalidad y transparencia del sector inmobiliario.

b) Fomentar la excelencia en todo el proceso, mediante el reconocimiento de distintivos de calidad.

c) Difundir la información que fomente la calidad en los procesos, mediante guías complementarias de la normativa y bases de datos de distintivos de productos, servicios y edificios.

d) Establecer un sistema de evaluación y de distintivos de los edificios de viviendas que pueda ser reconocido oficialmente.

e) Establecer unos programas de inspección técnica de los edificios de viviendas.

Artículo 23

Requisitos exigibles a las viviendas

1. En el proceso de edificación y en la conservación y rehabilitación del parque inmobiliario residencial, debe velarse para garantizar la cohesión social, la ecoeficiencia, la optimización de los recursos disponibles, la innovación arquitectónica y la fijación de criterios de género, mediante:

a) La promoción y el fomento de la construcción de nuevos modelos de vivienda, adecuados a la variabilidad y diversidad de la composición de las unidades familiares o de convivencia y a las necesidades de grupos específicos de población.

b) La preservación del medio ambiente, mediante un uso adecuado del terreno, la gestión de los residuos generados, la prevención de emisiones y contaminación, y demás medidas de ecoeficiencia que establezca la legislación aplicable.

c) La aplicación de las medidas arquitectónicas y tecnológicas, viables económica y socialmente, que aseguren el ahorro de recursos naturales, de materiales y de energía, que faciliten la reducción y gestión de los residuos y que fomenten la eficiencia energética de los edificios.

d) La innovación en la concepción y el diseño de la vivienda, que debe permitir la flexibilidad en la utilización de los elementos para facilitar el trabajo doméstico y para adecuarse a los nuevos roles de género, y que debe permitir también efectuar transformaciones dentro de la vivienda para adaptarla a las variaciones en la estructura familiar, en su caso. Dicha innovación, en términos de perfeccionamiento, debe facilitar la introducción de nuevas tecnologías.

2. Los requisitos establecidos por el apartado 1 deben incorporarse progresivamente a las condiciones de calidad que se exigen a las viviendas y a los edificios y que regula la normativa de habitabilidad, de acuerdo con lo establecido por el artículo 22.2.

Artículo 24

El Consejo de Calidad, Sostenibilidad e Innovación de la Vivienda

1. Para garantizar que los planteamientos a que se refieren los artículos 22 y 23 se desarrollen eficientemente, el Gobierno debe crear por decreto el Consejo de Calidad, Sostenibilidad e Innovación de la Vivienda, como órgano consultivo de carácter técnico con funciones de asesoramiento y propuesta a la Administración de la Generalidad y con funciones eminentemente técnicas de mejora de la calidad arquitectónica de la vivienda y de los diversos elementos materiales que la componen.

2. El Gobierno, a propuesta del consejero o consejera competente en materia de vivienda, debe determinar la composición y el funcionamiento del Consejo de Calidad, Sostenibilidad e Innovación de la Vivienda. Deben estar representados en el mismo la Administración de la Generalidad y los colegios profesionales y asociaciones profesionales y empresariales relacionados con la construcción de viviendas.

3. El Consejo de Calidad, Sostenibilidad e Innovación de la Vivienda debe velar especialmente para incrementar el nivel de calidad de los proyectos de construcción y rehabilitación de viviendas y de los visados de los colegios profesionales, como garantes de que los proyectos cumplen las condiciones de habitabilidad establecidas.

4. La composición del Consejo de Calidad, Sostenibilidad e Innovación de la Vivienda debe tender a la paridad de género.

Artículo 25

Libro del edificio

1. El libro del edificio, que es el instrumento de información de la vida del edificio, debe incluir los siguientes aspectos:

a) Las características del edificio, de las instalaciones y servicios comunes y de los demás elementos y materiales, así como las calidades y garantías.

b) Los agentes responsables del proceso de edificación y de la calidad del edificio.

c) Las autorizaciones administrativas de uso u ocupación y las condiciones de los suministros e instalaciones permitidos.

d) Las instrucciones de conservación o mantenimiento y las exigencias técnicas, ajustadas a la normativa.

e) Las limitaciones del uso, los riesgos, las necesidades de seguro y las responsabilidades.

f) Las obras de mejora que se realicen para adaptar las viviendas a las exigencias tecnológicas y de confort a que se refiere el artículo 22.

g) Las actuaciones arquitectónicas para garantizar la cohesión social, sostenibilidad, ecoeficiencia e innovación, de acuerdo con lo establecido por el artículo 23.

2. El modelo y el contenido del libro del edificio, sin perjuicio de los mínimos fijados por la presente ley, deben establecerse por reglamento. El libro debe estructurarse en apartados abiertos en los que debe clasificarse, inscribirse y archivarse toda la documentación gráfica y escrita del edificio, desde el proyecto de las obras hasta el final de la vida útil del edificio. El libro ha de incluir, como mínimo, la siguiente documentación:

a) La documentación básica de identificación del edificio y del régimen legal, así como las sucesivas modificaciones.

b) La documentación final de la obra ejecutada y de las sucesivas obras de reforma o cambio de uso que se ejecuten.

c) La documentación relativa a la conservación, uso y mantenimiento y la que generen la gestión del edificio y los controles técnicos periódicos obligatorios.

3. Los promotores deben entregar el libro del edificio a la persona adquirente si esta es la única propietaria. En posteriores transmisiones, el libro debe entregarse siempre a los nuevos adquirentes. En caso de una comunidad de propietarios, debe entregarse el libro al presidente o presidenta, el cual debe hacer saber a los propietarios que lo tienen a su disposición.

4. El promotor o promotora o el propietario o propietaria único del edificio debe depositar una copia del libro del edificio en la oficina del Registro de la Propiedad donde esté inscrito el edificio. El cumplimiento de esta obligación debe hacerse constar de acuerdo con lo establecido por la legislación hipotecaria. La copia del libro del edificio puede presentarse en soporte informático y queda archivada en el Registro de la Propiedad durante la vida útil del edificio.

5. En el caso de los edificios existentes en el momento de la entrada en vigor de la presente ley que no tengan libro del edificio, este es exigible en los supuestos y con el contenido que se establezca por reglamento.

6. Los registradores pueden expedir, en papel o en soporte informático, a petición de los interesados que acrediten un interés legítimo, certificados de los libros del edificio que tengan en el archivo, de acuerdo con lo establecido por la legislación hipotecaria.

Artículo 26

La cédula de habitabilidad

1. La cédula de habitabilidad y, en el caso de las viviendas de protección oficial, la calificación definitiva son los documentos específicos que acreditan que una vivienda cumple las condiciones de calidad establecidas por el artículo 22 y que, en consecuencia, es apto para ser destinado a residencia. Para ocupar una vivienda, es preciso haber obtenido previamente dicha acreditación.

2. En cualquier transmisión, por venta, alquiler o cesión de uso, incluidas las derivadas de segundas y sucesivas transmisiones, es preciso acreditar que la vivienda cumple las condiciones de calidad, mediante la entrega o disposición de la cédula de habitabilidad vigente, de cuya presentación puede exonerarse en los supuestos y con las condiciones que establece el artículo 132.a.

3. Las empresas suministradoras de energía eléctrica, agua, gas, telecomunicaciones y otros servicios deben exigir la cédula de habitabilidad a los usuarios finales para que estos puedan contratar los servicios.

4. La cédula de habitabilidad debe distinguir los niveles de exigencia en función de si las viviendas son de nueva construcción o preexistentes. La vigencia de dichos niveles debe determinarse por reglamento, mediante el correspondiente decreto de habitabilidad.

5. La cédula de habitabilidad es otorgada por el departamento competente en materia de vivienda, sin perjuicio de que pueda delegar su otorgamiento a los entes locales. En ningún caso puede otorgarse la cédula de habitabilidad a los edificios cuya ocupación como vivienda no cumpla los requerimientos urbanísticos o de vivienda legalmente exigidos.

6. La pérdida de las condiciones mínimas de habitabilidad establecidas por la presente ley y los reglamentos que la desarrollan supone la revocación de la cédula de habitabilidad, sin perjuicio de las medidas dirigidas a la conservación y rehabilitación del inmueble y del régimen sancionador de aplicación.

7. Los establecimientos de alojamiento turístico no se consideran viviendas a efectos de la exigencia de la cédula de habitabilidad, salvo los establecimientos de turismo rural.

Artículo 27

La relación entre cédula de habitabilidad y licencia urbanística de primera ocupación

1. La licencia de obras de edificación garantiza que el proyecto cumple las condiciones de calidad de la vivienda y del edificio de viviendas establecidas por el artículo 22.

2. La licencia urbanística de primera ocupación acredita el cumplimiento de las condiciones establecidas por la licencia de obras de edificación.

3. En el caso de ayuntamientos que se acojan a lo establecido por el artículo 26.5, el otorgamiento de la licencia urbanística de primera ocupación, en viviendas de nueva construcción o en edificios que han sido objeto de una modificación sustancial o de una ampliación para su uso como viviendas, puede llevar implícito el otorgamiento, mediante otro documento, de la cédula de habitabilidad. En este caso, los ayuntamientos deben enviar periódicamente al departamento competente en materia de vivienda información sobre todos los otorgamientos y denegaciones de cédulas de habitabilidad, para que pueda mantenerse el seguimiento de la calidad del parque de viviendas de Cataluña. El procedimiento para entregar esta información puede establecerse en la reglamentación de las condiciones de habitabilidad.

4. Si se produce un conflicto de interpretación entre la concesión de licencia urbanística de primera ocupación y la de la cédula de habitabilidad, en materia de habitabilidad, la resolución corresponde al departamento competente en materia de vivienda.

Artículo 28

La inspección técnica de los edificios de viviendas

1. Sin perjuicio de lo que el presente capítulo establece en relación con el control de calidad de las viviendas, la adecuación de los edificios de viviendas a los niveles de calidad exigibles en cada momento debe acreditarse mediante inspecciones técnicas que debe promover el departamento competente en materia de vivienda, en coordinación con los entes locales.

2. La inspección técnica de un edificio es obligatoria si lo determinan el programa de inspecciones de la Generalidad o los programas u ordenanzas locales, y si el edificio o las viviendas del edificio deben acogerse a programas públicos de fomento de la rehabilitación.

3. Los contenidos y la vigencia de las inspecciones técnicas de los edificios de viviendas deben determinarse por reglamento.

4. Para acreditar el estado del edificio, es preciso un informe firmado por un técnico o técnica competente. La Administración de la Generalidad puede contratar las tareas de control periódico de los edificios con los colegios o asociaciones profesionales vinculados a la edificación.

5. Los informes de inspección, visados por el colegio profesional correspondiente, deben entregarse a la Administración para que esta determine, mediante el correspondiente certificado de aptitud, si el edificio es apto o no apto para ser usado como vivienda.

6. Las carencias respecto a las condiciones exigibles suponen la adopción de medidas correctoras, que pueden llegar, en situaciones extremas de falta de seguridad para las personas, al desalojo y la clausura, sin perjuicio de la aplicación de lo establecido por el artículo 35.3.

7. Las actuaciones a que se refieren los apartados del 1 al 6 deben efectuarse sin perjuicio de los demás controles en materia de seguridad industrial que deban realizarse en una vivienda.

8. El Gobierno, en los planes y programas de viviendas, debe establecer líneas de ayuda excepcionales para propietarios de edificios de viviendas que tengan dificultades importantes para asumir el coste de las inspecciones técnicas obligatorias.

Capítulo II

Conservación y rehabilitación del parque inmobiliario residencial

Sección primera

Disposiciones generales

Artículo 29

La conservación y la rehabilitación como instrumentos para garantizar el derecho a la vivienda

El fomento de la conservación, rehabilitación y gran rehabilitación del patrimonio inmobiliario residencial es objeto de la actuación prioritaria de la Generalidad y los entes locales para garantizar el derecho a una vivienda digna y adecuada.

Artículo 30

El deber de conservación y rehabilitación de los inmuebles

1. Los propietarios de los inmuebles cuyo uso principal sea residencial deben conservarlos y rehabilitarlos de modo que siempre estén en condiciones de uso efectivo y adecuado, de acuerdo con lo establecido por la presente ley y la normativa de ordenación de la edificación, del patrimonio cultural y arquitectónico, de protección del medio ambiente, del paisaje y de urbanismo.

2. Los arrendatarios legales de los inmuebles cuyo uso principal sea residencial deben usarlos de forma adecuada y conveniente.

3. Para que los propietarios puedan cumplir el deber de conservación, los arrendatarios de las viviendas deben facilitarles información sobre el estado de la vivienda y la forma de utilización y mantenimiento cuando les sea requerida. Los contratos de arrendamiento pueden incorporar un calendario de visitas del propietario o propietaria para comprobar el estado de la vivienda. El programa de visitas debe adaptarse a las necesidades del arrendatario o arrendataria y debe mantener el equilibrio entre el debido respeto a su intimidad y las necesidades de información del propietario o propietaria.

4. Las obras en edificios existentes de uso residencial en las que sea exigible un proyecto técnico o una dirección técnica para obtener la licencia no pueden autorizarse si no se prevé que, una vez ejecutadas, el inmueble cumpla las condiciones de calidad establecidas por el artículo 22.

5. Para asegurar el cumplimiento del deber de conservación y rehabilitación, deben adoptarse las medidas de fomento e intervención administrativa establecidas por las secciones segunda y tercera, y, si procede, las medidas sancionadoras establecidas por el título VI. Si un incumplimiento se justifica objetivamente por causas de imposibilidad económica o, en el caso de propietarios de viviendas en alquiler con baja rentabilidad, porque perciben rentas antiguas provenientes de contratos anteriores al 9 de mayo de 1985, la Administración debe intentar firmar un convenio de rehabilitación de acuerdo con lo establecido por el artículo 35.3.

6. Se entiende que el propietario o propietaria cumple el deber de conservación y rehabilitación si tiene vigente el certificado de aptitud a que se refiere el artículo 28.5.

Artículo 31

Los límites del deber de conservación y rehabilitación

1. El deber de conservación y rehabilitación no es exigible al propietario o propietaria en los supuestos que la normativa urbanística establece en relación con la declaración de ruina.

2. Las declaraciones de ruina deben contener un pronunciamiento respecto a si la situación ha podido derivarse o no de un incumplimiento previo del deber de conservación del edificio.

3. Si la situación de ruina se deriva de un incumplimiento del deber de conservación y rehabilitación, debe incoarse el expediente sancionador correspondiente, de acuerdo con lo establecido por los artículos 123 y 124. Una vez transcurridos dos años desde el momento de la resolución administrativa de declaración de ruina sin que se haya sustituido o rehabilitado el edificio, sin causa justificada, la administración competente puede incluirlo en el Registro Municipal de Solares sin Edificar, con las consecuencias que la normativa urbanística establece para dicho supuesto.

Artículo 32

La expropiación o la ocupación temporal en edificios en régimen de propiedad horizontal

1. Si las obras, instalaciones o implantación de usos que deben realizarse en inmuebles en régimen de propiedad horizontal para cumplir el deber de conservación y rehabilitación hacen necesaria la expropiación o la ocupación temporal de elementos privativos o comunes de uso privativo, los interesados pueden instar a la Administración competente a incoar un expediente a tal fin.

2. El proyecto que incluye la previsión de la expropiación debe contener un informe técnico y una memoria que acrediten y concreten la necesidad de ocupación definitiva o temporal y que analicen las vías de actuación posibles y la justificación de que no existe una alternativa menos gravosa para los derechos de propiedad. La aprobación del proyecto lleva implícita la declaración de utilidad pública y la necesidad de ocupación de los bienes y derechos afectados. La tramitación del expediente debe ajustarse al procedimiento establecido por la legislación urbanística y de expropiación forzosa.

Artículo 33

Declaración de inhabitabilidad

En los casos en que la utilización de la vivienda suponga un peligro para la seguridad o salud de las personas, sin perjuicio de las medidas urgentes de desalojo que deban adoptarse, la Administración competente puede declarar inhabitable el edificio afectado. La declaración puede hacerse con carácter provisional y cautelar, mientras se averigua el alcance del deterioro, de acuerdo con lo establecido por la legislación de procedimiento administrativo. En función de la gravedad del deterioro y de la consiguiente posibilidad de rehabilitación, la Administración debe adoptar las medidas de intervención establecidas por el presente título que sean más adecuadas.

Artículo 34

Derecho general de información y regreso de los ocupantes

1. En los procedimientos administrativos instruidos para adoptar resoluciones que obliguen o habiliten a ejecutar obras para la conservación o rehabilitación de los edificios, debe darse audiencia a los ocupantes legales y deben determinarse las repercusiones que el procedimiento puede tener sobre la situación de ocupación.

2. Con carácter general, los ocupantes legales que tengan su residencia habitual en edificios objeto de conservación y rehabilitación o en edificios declarados en ruina por una resolución administrativa, si no son responsables del deterioro, tienen el derecho de regreso, que corre a cargo del propietario o propietaria del inmueble, de acuerdo con lo establecido por, si procede, la legislación urbanística, hipotecaria y de arrendamientos urbanos.

Sección segunda

Fomento de la conservación y de la rehabilitación

Artículo 35

Planes de fomento de la rehabilitación

1. En los planes de vivienda, el Gobierno debe incluir subvenciones directas, ventajas fiscales o actuaciones convenidas con propietarios e inquilinos, entre otros programas o medidas específicas para el fomento de la rehabilitación del parque de viviendas y de edificios de viviendas.

2. El plan de rehabilitación de viviendas, que debe aprobarse por decreto, es el instrumento vertebrador de las políticas dirigidas a la conservación y rehabilitación del parque de viviendas y debe establecer el sistema y el calendario para su revisión y actualización. Este plan puede integrarse en el conjunto de instrumentos de planeamiento sectorial establecidos por el artículo 11 y concordantes.

3. El plan de rehabilitación de viviendas debe incluir actuaciones para rentabilizar el parque privado de viviendas en alquiler con baja rentabilidad a causa de la existencia de contratos anteriores a 9 de mayo de 1985, de prórroga forzosa. Dichas actuaciones deben consistir en el establecimiento de convenios entre la administración competente y los propietarios. Los convenios pueden establecer, previo estudio económico de la finca, ayudas para compensar los diferenciales entre los alquileres percibidos y los alquileres que asegurarían el equilibrio económico. Los propietarios que establezcan un convenio con el departamento competente en materia de vivienda deben comprometerse a alquilar las viviendas desocupadas de la finca, si las hubiere, en régimen de alquiler protegido y a respetar a los inquilinos con contratos de prórroga forzosa el derecho a permanecer en la vivienda.

Artículo 36

Declaración de áreas de conservación y rehabilitación

1. Los municipios, para promover la rehabilitación de inmuebles en áreas especialmente degradadas o para evitar procesos que puedan suponer riesgos para la cohesión social, pueden delimitar áreas de conservación y rehabilitación, previo trámite de información pública y audiencia a las demás administraciones concernidas. La documentación de la delimitación debe incluir:

a) Una memoria explicativa y justificativa, que debe incorporar los datos urbanísticos del área y una explicación de la estructura social y las condiciones físicas de ocupación de los inmuebles.

b) Los planos de información y delimitación del área.

c) La relación de las propiedades afectadas, de acuerdo con la información que conste en el catastro y en el Registro de la Propiedad.

2. La declaración de área de conservación y rehabilitación lleva implícita la declaración de utilidad pública de las actuaciones y la necesidad de ocupación de los terrenos y edificios afectados a los efectos de expropiación e imposición de servidumbres u ocupación temporal de los terrenos, si las necesidades, los medios económico-financieros de que se dispone, la colaboración de la iniciativa privada y las demás circunstancias concurrentes justifican la conveniencia del mecanismo expropiatorio.

3. El acuerdo de declaración de un área de conservación y rehabilitación debe establecer, expresamente, los derechos y deberes del propietario o propietaria y de los ocupantes legales y las habilitaciones de las administraciones públicas, en el marco de lo establecido por el artículo 37.

4. Si la declaración de un área de conservación y rehabilitación supone la obtención de financiación procedente del Gobierno de la Generalidad o del Gobierno del Estado mediante los planes de vivienda convenidos, la delimitación debe realizarse de acuerdo con el departamento competente en materia de vivienda o de política territorial.

5. La delimitación que afecte a más de un término municipal puede ser promovida por los municipios interesados o por los departamentos competentes, que deben consultar previamente a los municipios. Los correspondientes órganos urbanísticos de la Generalidad, de acuerdo con las directrices del departamento competente y siguiendo el procedimiento establecido por la legislación urbanística, tramitan la delimitación.

6. Por decreto del Gobierno, si el ente o los entes locales afectados no actúan, el departamento que ha efectuado la declaración de un área de conservación y rehabilitación puede aprobar su delimitación y subrogarse en las tareas municipales a que se refiere el presente artículo.

7. La declaración de un área de conservación y rehabilitación puede adoptarse en el marco de las políticas dirigidas a la rehabilitación y a la promoción específicas de barrios y áreas urbanas que requieran una atención especial a las que se refiere la Ley 2/2004, de 4 de junio, de mejora de barrios, áreas urbanas y villas que requieren una atención especial. Asimismo, se incluyen en este concepto las áreas de rehabilitación integral y las áreas de rehabilitación de centros históricos que se hayan delimitado y declarado tomando como base marcos anteriores de la política de vivienda, si no se ha completado su programa de actuaciones.

Artículo 37

Alcance de la declaración

La declaración de un área de conservación y rehabilitación puede suponer:

a) La aprobación de normas, planes y programas de conservación y rehabilitación de viviendas que especifiquen justificadamente el deber de conservación y rehabilitación de todos o algunos inmuebles concretos incluidos en el área delimitada.

b) La adopción de órdenes de ejecución dirigidas al cumplimiento del deber de conservación y rehabilitación. Si el coste de las obras supera el límite del deber imputable a los propietarios, la Generalidad o los entes locales pueden sufragar, a solicitud de los propietarios, la parte de exceso y suspender, si procede, los procedimientos de declaración de ruina iniciados.

c) La incorporación de lo establecido por el artículo 15 en relación con el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto.

d) La exigencia de que cualquier procedimiento iniciado ante la Administración del Estado al amparo de la legislación de arrendamientos urbanos para obtener la autorización para el derribo de inmuebles ocupados deba disponer de un informe favorable del departamento competente en materia de vivienda que pondere la necesidad de incrementar de forma inmediata el parque residencial.

e) La creación de un órgano administrativo o un ente gestor que impulse el proceso de rehabilitación, movilice a los sectores concernidos y asesore y proteja los derechos de los ocupantes legales de los inmuebles residenciales, especialmente si sufren situaciones de presión para hacerles abandonar los inmuebles.

f) La suscripción de convenios de rehabilitación, de acuerdo con el artículo 39, que pueden dotarse de un fondo económico específico.

g) La obligación de incorporar al mercado inmobiliario los inmuebles desocupados en un plazo concreto y de acuerdo con lo establecido en la propia declaración.

Sección tercera

Medidas de intervención administrativa

Artículo 38

Órdenes de ejecución

1. La Generalidad y los entes locales, para hacer cumplir los deberes establecidos por el presente título, pueden ordenar la ejecución de obras y los cambios, reparaciones, adecuaciones o cese de uso que sean precisos. Las órdenes de ejecución deben ser motivadas, y deben concretarse los defectos que debe enmendar el destinatario o destinataria.

2. Las órdenes de ejecución deben ajustarse a lo establecido por la presente ley y deben cumplir el principio de proporcionalidad administrativa. Asimismo, debe darse audiencia a las personas interesadas.

3. El incumplimiento injustificado de una orden de ejecución habilita a la Administración para adoptar cualquiera de las siguientes medidas de ejecución forzosa, sin perjuicio de lo establecido por los artículos 39 y 40:

a) La ejecución subsidiaria, previa valoración por la Administración del coste de las actuaciones de ejecución. El importe de la valoración puede liquidarse provisionalmente, a reserva de la liquidación definitiva.

b) La imposición de multas coercitivas, de acuerdo con lo establecido por el artículo 113.

Artículo 39

Convenios de rehabilitación

1. Las medidas de intervención administrativa dirigidas al cumplimiento del deber de conservación y rehabilitación, así como las declaraciones de áreas de conservación y rehabilitación a que se refiere el artículo 36, pueden dar lugar a un convenio de rehabilitación entre la Administración y las personas interesadas en el procedimiento.

2. El convenio de rehabilitación debe incluir el programa de actuaciones de conservación y rehabilitación que deben ejecutarse, especificando si son subvencionadas o a fondo perdido, y las obligaciones concretas que asume cada una de las partes. En todo caso, el propietario o propietaria debe comprometerse a ejecutar inmediatamente las obras dirigidas a garantizar las condiciones básicas de seguridad.

3. Los planes de rehabilitación de viviendas que apruebe el Gobierno deben establecer una línea específica de ayudas para atender a los convenios de rehabilitación.

4. Las ayudas que comprometa la Administración pueden suponer que el inmueble o una parte del mismo se destine a vivienda de protección oficial. También pueden fijarse mecanismos de recuperación de las ayudas para el supuesto de que se produzca una transmisión onerosa del inmueble, de acuerdo con lo establecido por los planes de rehabilitación.

5. Los contenidos del convenio de rehabilitación deben ser una condición especial de la correspondiente licencia de obras.

6. El convenio de rehabilitación puede contener una cláusula de sujeción al derecho de tanteo y retracto de las transmisiones que se produzcan después de su subscripción, si previamente no se ha delimitado un área a tales efectos.

7. El incumplimiento del convenio de rehabilitación da lugar a su resolución y puede suponer la prohibición temporal del uso residencial, multas coercitivas, la ejecución subsidiaria a cargo de los obligados y la inscripción en el Registro Municipal de Solares sin Edificar. La resolución del convenio no deja sin efectos, en ningún caso, el destino de las viviendas de protección oficial previstas.

8. Los pactos con trascendencia real deben inscribirse en el Registro de la Propiedad.

Artículo 40

Expropiación por incumplimiento del deber de conservación y rehabilitación

1. Una vez agotadas las vías de fomento y coercitivas establecidas por el presente título, en los ámbitos calificados por el Plan territorial sectorial de vivienda como de fuerte y acreditada demanda residencial, la administración competente puede acordar la expropiación forzosa de la propiedad por incumplimiento del deber de conservación y rehabilitación si dicho incumplimiento supone un riesgo para la seguridad de las personas, siempre que se hayan garantizado, a los propietarios que demuestren su necesidad, las ayudas públicas suficientes para hacer frente al coste del deber de rehabilitación de su vivienda.

2. Para ejercer la potestad expropiatoria, debe instruirse previamente el correspondiente expediente de declaración de incumplimiento de la función social de la propiedad.

3. En la ejecución de las medidas establecidas por los apartados 1 y 2, el departamento competente en materia de vivienda y las administraciones locales deben actuar coordinadamente.

Capítulo III

Utilización anómala de las viviendas

Artículo 41

Detección de utilizaciones y situaciones anómalas de las viviendas

1. Son utilizaciones anómalas de una vivienda o de un edificio de viviendas:

a) La desocupación permanente, definida por el artículo 3.d.

b) La sobreocupación, definida por el artículo 3.e.

2. La infravivienda, definida por el artículo 3.f, es una situación anómala.

3. La administración competente, si tiene constancia de que una vivienda o un edificio de viviendas se utiliza de forma anómala o un inmueble se halla en situación anómala, debe abrir el oportuno expediente administrativo para realizar los actos de instrucción necesarios para determinar, conocer y comprobar los hechos sobre los que debe dictar la resolución.

4. En la detección de utilizaciones y situaciones anómalas de las viviendas, deben tenerse en cuenta especialmente:

a) Las declaraciones o actos propios del titular o la titular de la vivienda o del inmueble.

b) Las declaraciones y comprobaciones del personal al servicio de las administraciones públicas que tiene atribuidas las funciones de inspección en dicha materia y de los agentes de la autoridad en general.

c) La negativa injustificada del titular o la titular de la vivienda o del inmueble a facilitar las comprobaciones de la Administración si no e